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國有土地上房屋征收評估

《房屋征收條例》第十九條規定“被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定"，"房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定”。

注：《國有土地上房屋征收評估辦法》已由中華人民共和國住房和城鄉建設部于2011年6月3日公布實行。原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》廢止。

但在《房屋征收條例》施行前已經依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原來的規定。

一、房屋征收中的評估工作(考點、了解)

房屋征收中應由房地產估價機構評估、測算的內容主要有：

(1)被征收房屋的價值 。根據《房屋征收條例》的規定，被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

(2)用于產權調換房屋的價值 。《房屋征收條例》第二十一條規定“被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。”因此，被征收人選擇產權調換的，為了結算被征收房屋與用于產權調換房屋的差價，除了評估被征收房屋價值外，還要對用于產權調換房屋的價值進行評估。

(3)被征收房屋類似房地產的市場價格 。《房屋征收條例》第十九條規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”因此，為了保證對被征收房屋價值的補償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，需要對類似房地產的市場價格進行測算。

【2014年真題】按照等價有償的原則，對被征收房屋價值的補償，不得高于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。(　)

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收中的評估工作。對被征收房屋價值的補償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。參見教材P48。

此外，還有一些可以通過評估確定的補償內容，如當房屋征收當事人對室內裝飾裝修、機器設備、物資搬遷費用以及停產停業損失等補償協商不成時，可以通過委托評估機構評估確定。房屋征收部門擬定征收補償方案時，也可以委托評估機構對征收范圍內的房屋價值進行預評估。

二、房屋征收評估機構選定及委托(考點、了解)

根據《房屋征收條例》，房屋征收評估應當由具有相應資質的房地產估價機構承擔。根據《房地產估價機構管理辦法》，除三級暫定資質外，其他資質的房地產估價機構都可以從事房屋征收評估工作。

房地產估價機構的選定應當科學、合理。首先由被征收人在規定時間內協商選定 ;在規定時間內沒有協商或者經協商達不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過多數決定、隨機選定等方式確定，如進行搖號、抽簽等。評估機構選用的具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產估價機構選定后，房屋征收部門作為委托人要在規定時間內向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

(一)委托人和房地產價格評估機構的基本情況;

(二)負責本評估項目的注冊房地產估價師;

(三)評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項;

(四)委托人應提供的評估所需資料;

(五)評估過程中雙方的權利和義務;

(六)評估費用及收取方式;

(七)評估報告交付時間、方式;

(八)違約責任;

(九)解決爭議的方法;

(十)其他需要載明的事項。

房地產估價機構應當指派與承接的房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。房屋征收評估報告必須由負責房屋征收評估項目的兩名以上 注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產估價機構公章。

三、房屋征收評估原則和要求(考點、了解)

(一)房屋征收評估原則

《房屋征收條例》第二十條規定“房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”這一方面要求房屋征收評估應當堅持獨立、客觀、公正的原則。另一方面禁止任何單位和個人干預房屋征收評估活動，為房地產價格評估機構做好房屋征收評估創造良好的執業環境。

【例題】房地產價格評估機構應當按照(　)原則開展房屋征收評估工作。

A.獨立

B.客觀

C.誠信

D.等價有償

E.公正

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。《房屋征收條例》第二十條規定“房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”這要求房屋征收評估應當堅持獨立、客觀、公正的原則。參見教材P49。

(二)房屋征收評估基本事項

1.評估目的：

被征收房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。

產權調換房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值。

2.評估時點確定：被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。 用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

3.評估對象界定：房屋征收部門應當向受托的房地產估價機構提供征收范圍內房屋情況。一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準;對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

4.評估價值內涵：被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內土地使用權的價值 。其價值內涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封 等因素的影響。

【2014年真題】國有土地上房屋征收價值評估不考慮被征收房屋的(　)等因素的影響。

A.租賃　　　

B.查封

C.抵押 　　　

D.土地使用權

E.供求關系

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內土地使用權的價值。其價值內涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P50。

【2015年真題】評估被征收房屋的價值時不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(　)

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內土地使用權的價值。其價值內涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P50。

(三)實地查勘、評估方法和技術協調

(1)實地查勘要求：房地產估價機構應當對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門和被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當有房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，并應當在評估報告中說明有關情況。

【2014年真題】甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬將正在建設的高檔商品房項目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產估價機構(以下簡稱丙機構)進行評估。丙機構經調查得知：該項目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預查封1000平方米。經批準可預售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預售并辦理了商品房預告登記。甲公司依法辦理該項目抵押登記后，擬將該項目整體轉讓給丁公司。

評估過程中，丙機構應做的工作包括(　)。

A.進行實地查勘

B.調查了解法定優先受償權利情況

C.要求甲公司提供《國有土地使用證》和《房屋所有權證》

D.按照甲公司要求確保抵押物評估價值不低于1億元

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。房地產估價機構應當對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。參見教材P50。

(2)評估方法選用：房屋征收評估應當選用比較法、收益法、成本法、假設開發法等方法中的一種或者多種，方法選用前應當進行適用性分析。可以同時選用兩種(含兩種)以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選比較法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

(3)評估結果確定：選用多種方法評估時，應對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。房屋征收評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元 。

(4)技術協調要求：同一個房屋征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產估價機構共同承擔。兩家以上房地產估價機構承擔的，應當明確一家房地產估價機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織有關房地產估價機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

【2013年真題】同一個房屋征收范圍內的房屋征收評估工作，只能由一家房地產估價機構承擔。(　)

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。同一個房屋征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產估價機構共同承擔。參見教材P50。

(四)評估結果和報告送達

房地產估價機構應當在委托書或者委托合同約定期限內將分戶初步評估結果提交房屋征收部門。分戶的初步評估結果包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值 。結果向被征收人公示。公示期滿后，房地產估價機構應向房屋征收部門提供委托范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，報告需要兩名以上 注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產估價機構公章。房屋征收部門應向被征收人轉交分戶評估報告。

【2013年真題】房地產估價機構提交的國有土地上房屋征收評估分戶初步評估結果應包括(　)。

A.房屋評估價值　　　　　　

B.評估對象的構成

C.裝飾裝修評估結果　　　　

D.評估對象基本情況

E.停產停業損失評估結果

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。分戶的初步評估結果包括：評估對象的構成及其基本情況和評估價值。參見教材P51。

相關推薦：2019房地產估價師《制度與政策》第三章考點匯總

四、房屋征收評估異議處理和爭議調處(考點、了解)

《房屋征收條例》第十九條規定“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估老師委員會申請鑒定。”

(一)房屋征收評估異議處理

被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，可以向出具報告的房地產估價機構咨詢。房地產估價機構應當向其解釋和說明，包括房屋征收評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程等。

房屋征收當事人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內 ，向原房地產估價機構書面申請復核評估。該房地產估價機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。評估結果改變的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，書面告知復核評估申請人。

(二)房屋征收評估爭議調處

被征收人或者房屋征收部門對房地產估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內 ，向被征收房屋所在地房地產價格評估老師委員會申請鑒定。

評估老師委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內 ，對申請鑒定評估報告的評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。經鑒定，評估報告不存在技術問題的，應維持評估報告;評估報告存在技術問題的，出具報告的房地產估價機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。被征收人或者房屋征收部門對鑒定意見不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

【2013年真題】被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法提起民事訴訟。(　)

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估異議處理和爭議調處。《房屋征收條例》第十四條規定，被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

【2015年真題】被征收人對被征收房屋評估價值有異議的，可以向房地產價格評估老師委員會申請鑒定。(　)

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估異議處理和爭議調處。《房屋征收條例》第十九條規定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估老師委員會申請鑒定。參見教材P51。

【2013年真題】2013年6月20日，某市人民政府根據城市規劃實施舊城改造，決定征收城區內某處國有土地上的房屋。李某在征收范圍內擁有一套建筑面積為100m2的住宅，其中，10m2自行改為商業用房，另還自行搭建了 5m2違章建筑。住宅抵押給銀行尚有500000元貸款未還，同時，該套住宅已出租，租期3年，年租金為30000元。經測算，該區域類似住宅的市場價格為10000元/m2。李某收到房屋征收估價報告后，對估價結果有異議。

1.該市人民政府在作出房屋征收決定前，應完成的工作為(　)。

A.進行社會穩定風險評估

B.足額到位征收補償費

C.評估被征收房屋的價值

D.組織有關部門對征收補償方案進行論證

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。收到房屋征收部門上報的征收補償方案后，市、縣級人民政府應當組織發展改革、城鄉規劃、國土資源、環境資源保護、文物保護、財政、建設等有關部門對征收補償方案進行論證。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。參見教材P43。

2.征收補償李某房屋的建筑面積為(　)。

A.90m2　　

B.100m2　　

C.110m2　 　

D.115m2

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償，對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。參見教材P44。

3.征收李某房屋的補償額應不低于(　)萬元。

A.50 　　

B.59 　　

C.100　　

D.109

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：①被征收房屋價值的補償;②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;③因征收房屋造成的停產停業損失的補償。針對“被征收房屋價值的補償”，征收李某房屋的補償額= 100×10000 = 100 (萬元)。參見教材P45。

4.李某收到估價報告后，可以選擇處理的方式為(　)。

A.向出具報告的房地產估價機構咨詢

B.另行委托其他房地產估價機構重新估價

C.在規定期限內向原房地產估價機構書面申請復核估價

D.直接向被征收房屋所在地房地產價格評估老師委員會申請鑒定

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估異議處理和爭議調處。房屋征收當事人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產估價機構書面申請復核評估。被征收人或者房屋征收部門對房地產估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估老師委員會申請鑒定。參見教材P51。

(三)評估老師委員會及其工作機制

省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當成立房地產價格評估老師委員會。

評估老師委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的老師組成。評估老師委員會對復核結果進行鑒定，選派成員組成老師組時，老師組成員應為3人以上單數 ，其中房地產估價師不得少于二分之一 。

五、房屋征收評估收費(考點)

委托房屋征收評估、鑒定，應當按照政府規定的收費標準收取費用。房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，即房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產估價機構承擔。房地產估價機構受托進行復核評估的，不再收取評估費用。

【2013年真題】國有土地上房屋征收評估費一般由(　)支付。

A.被征收人　　

B.房屋征收部門

C.建設單位　　

D.房屋征收實施單位

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估收費。房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，即房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。參見教材P52。

【2015年真題】關于國有土地房屋征收評估、鑒定費用的說法，錯誤的有(　)。

A.房屋征收評估費用由房屋征收部門承擔

B.房屋征收評估鑒定費用均由被征收人承擔

C.房地產估價機構復核評估不再收取評估費用

D.房屋征收評估費用由被征收人和政府共同承擔

E.鑒定改變原評估結果的鑒定費由原房地產估價機構承擔

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估收費。房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，即房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產估價機構承擔。房地產估價機構受托進行復核評估的，不再收取評估費用。參見教材P52。

六、對違規房地產估價機構和人員的處罰(考點、了解)

房地產估價機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，要按照《房屋征收條例》的規定進行處罰。具體的法律責任包括：

一是給予警告、罰款、吊銷證書等行政處罰。即由房地產估價機構或者房地產估價師的發證機關責令限期改正，給予警告;對房地產估價機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書。

二是將有關處罰記入信用檔案。房地產估價機構、房地產估價師接受行政處罰或有犯罪記錄的，將作為不良記錄分別記入房地產估價機構、房地產估價師信用檔案，并向社會公示。

三是造成損失的，依法承擔賠償責任。房地產估價機構、房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告，造成實際損失的，應當按照民事法律的規定，承擔一定形式的民事賠償責任。

四是構成犯罪的，依法追究刑事責任。房地產估價機構或者房地產估價師出具虛假評估報告的，可能構成提供虛假證明文件罪;出具有重大差錯的評估報告的，可能構成出具證明文件重大失實罪，應當依照《刑法》予以處罰。

【2013年真題】某注冊房地產估價師在房屋征收評估時，為被征收人謀取不正當利益，虛增建筑面積1500㎡，致使國家損失1000萬元，該房地產估價師涉嫌(　)。

A.金融詐騙罪

B.提供虛假證明文件罪

C.侵犯財產罪

D.出具證明文件重大失實罪

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是對違規房地產估價機構和人員的處罰。房地產估價機構或者房地產估價師出具虛假評估報告的，可能構成提供虛假證明文件罪;出具有重大差錯的評估報告的，可能構成出具證明文件重大失實罪，應當依照《刑法》予以處罰。參見教材P53。