相關推薦：2019房地產估價師《案例與分析》第一章考點匯總

第二節 房地產估價報告寫作

一、房地產估價報告的構成要素

房地產估價報告應采取書面形式，一份完整的敘述式估價報告通常由以下八個部分構成：

對特定目的的房地產估價報告如房地產抵押貸款前估價報告，還應包括估價對象變現能力分析與風險提示。此外，房地產估價報告根據估價委托人的需要或有關要求，還可在完整的估價報告的基礎上形成估價報告摘要。

【考點】在案例考試指錯題中，若以上部分有缺項而沒有明確理由，可作為一處錯誤指出。如注明“略”，可視為不缺項。

二、房地產估價報告寫作要求

房地產估價報告寫作應做到下列幾點：

1.真實。應按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載。

2.客觀。應不加個人偏見地進行敘述、分析和評論，得出的結論應有充分的依據，沒有誤導性陳述。

3.準確。估價基礎數據應正確，用語應明確肯定、避免產生誤解，對未予以核實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項及其對估價結果的影響應予以說明，沒有含糊其辭。

4.完整。應提供必要的信息，全面反映估價過程和結論，正文內容和附件資料應齊全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏。

5.清晰。應層次分明，用簡潔的文字對有關情況和問題進行歸納總結，避免不必要的重復，便于估價報告使用者理解和使用。

6.規范。估價報告的制作應符合規定的格式，文字、圖表等的使用應符合相應的標準，有關專業術語應采用相應專業明文規定或約定俗成的術語。

三、房地產估價報告的寫作

考試分析：房地產估價報告寫作的錯誤是案例指錯題考核的重要內容。房地產估價報告判斷的標準和依據有：

1.《房地產估價規范》2015年

2.房地產估價案例與分析教材

3.房地產估價理論與方法教材

4.房地產估價報告評審標準(試行)

5.房地產估價基本術語標準(2014年2月1日試行)

6.相關房地產估價專項標準

2015年頒發的《房地產估價規范》是國家標準和行業標準，具有四者中最高的權威性;房地產估價案例與分析和房地產估價理論與方法教材有時相關內容在說法上不一致，建議考生以房地產估價理論教材為準;房地產估價報告評審標準，是從評審角度界定的，可做學習時參考;房地產估價基本術語標準，可以幫助統一基本概念;相關房地產估價專項標準，根據不同的實例選擇。

六個標準和依據不可偏廢，要結合實例綜合判斷。

房地產估價報告寫作將從案例考試指錯題的角度出發，對房地產估價報告中可能會出現的問題、“考點”進行講解。

(一)封面的寫作

房地產估價報告的封面應寫明

1.估價報告名稱

2.估價報告編號

3.估價項目名稱

4.估價委托人

5.房地產估價機構

6.注冊房地產估價師

7.估價報告出具日期

1.估價報告名稱

估價報告名稱一般為“房地產估價報告”。為了一目了然，也可結合估價對象和估價目的來起名，例如“房地產抵押估價報告”、“城市房屋征收估價報告”。

【考點】根據《房地產抵押估價指導意見》，房地產抵押估價的封面標題必須明確為“房地產抵押估價報告”;如只寫房地產估價報告，在指錯題中可以算一處錯誤。

2.估價報告編號

估價報告編號為本估價報告在本估價機構內的編號，主要便于估價報告的檔案管理及查閱。估價報告編號應反映估價機構簡稱、估價報告出具年份，并應按順序編號數，不得重復、遺漏、跳號。

封面上的估價報告編號要與估價結果報告中的編號一致。

3.估價項目名稱

估價項目名稱根據估價對象的名稱或位置、估價目的，提煉出的簡潔名稱。如“深圳市羅湖區布吉路××花園××閣第20層A住宅抵押價值評估”。

注意估價名稱與估價對象的區別

“深圳市羅湖區布吉路”表示估價對象的區位;“××花園××閣第20層A”表示估價對象的名稱，這個名稱是估價對象在價值時點所使用的名稱，也是本估價報告中所使用的名稱;“住宅”表示估價對象的用途，“抵押價值評估”表示估價目的。

需要注意的是，有的建筑物在不同時期可能冠以不同的名稱，特別是一些在建工程，項目建成后有可能重新冠名。因此，對于一些建成年代較長的建筑物，除了價值時點的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點可以在估價報告實物狀況分析中作簡要說明。

4.估價委托人

估價委托人，需要準確無誤地寫明其全稱。當為單位時，應寫明其名稱，如“××貿易有限公司”;當為個人時，應寫明其姓名。

5.房地產估價機構

房地產估價機構，同估價委托人相對應，應準確無誤地寫明估價機構的全稱。如“××房地產估價有限公司”。

6.注冊房地產估價師

注冊房地產估價師，主要是應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師的姓名和注冊號。

注意：姓名+注冊號，且是2名以上。此處如果沒有注冊號，只要有別的錯誤就不要糾出，不應該算一處錯誤。歷年答案中沒有此考點，除非糾不出別的錯了。指錯：封面中“估價人員”應為“注冊房地產估價師”。

7.估價報告出具日期

估價報告出具日期，是指本次估價出具報告的年、月、日。需要注意的是，封面上的估價報告出具日期應與致估價委托人函中的致函日期一致。

注意：2014年考點：封面中應是“估價報告出具日期”而不是“估價作業期”。

相關推薦：2019房地產估價師《案例與分析》第一章考點匯總

八個估價時間概念的辨析：

1.估價報告開始日期。指受理估價委托的日期。

2.估價報告完成日期。指完成估價報告的日期或出具估價報告的日期。

3.估價作業日期。指從估價報告開始日期到估價報告完成日期的時間段。

4.價值時點。指估價結果對應的日期。

5.致函日期。指出具估價報告的日期或估價報告完成的日期。

6.實地查勘期。指進入估價對象現場之日起至完成實地查勘之日止。

7.估價報告應用有效期。指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。

8.估價責任期。指出具報告的估價機構及注冊估價師應承擔的法律責任的期限。如果估價報告在其應用的有效期內未使用，則估價責任期等同估價報告的有效期;如果估價報告在其應用的有效期內使用，則估價報告責任期為無限期或者到估價服務的行為結束為止。

(二)致估價委托人函的寫作(主要考點)

致估價委托人函的寫作內容包括：致函對象、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型(注意：2011年教材要求，沒有就算錯誤。比如是抵押還是征收評估)、估價方法、估價結果、與評估價值和使用估價報告、估價結果有關的特別提示、致函日期。

1.致函對象，應寫明估價委托人的名稱或姓名。

2.估價目的，應寫明估價委托人對估價報告的預期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。

3.估價對象，應寫明估價對象的財產范圍及名稱、坐落、規模、用途、權屬等基本狀況。

4.價值時點，應寫明所評估的估價對象價值或價格對應的時間。

5.價值類型，應寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱;當所評估的估價對象價值或價格無規范的名稱時，應寫明其定義或內涵。

6.估價方法，應寫明所采用的估價方法的名稱。

7.估價結果，應寫明最終評估價值的總價，并應注明其大寫金額;除估價對象無法用單價表示外，還應寫明最終評估價值的單價。

8.與評估價值和使用估價報告、估價結果有關的特別提示。

9.致函日期，應注明致函的年、月、日。

致估價委托人函應加蓋房地產估價機構公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執行合伙人宜在其上簽名或蓋章。受函方要寫明估價委托人的全稱，致函方要署房地產估價機構的全稱，致函日期為估價報告出具日期。致委托人函中的文字應表述準確、簡潔，應特別注意估價結果與估價結果報告或者估價技術報告中的結果必須一致，落款日期必須在房地產估價機構的資質有效期內。

注意落款

(1)公章。致估價委托人函應加蓋房地產估價機構公章，不得以其他印章代替公章。(必須是公章，其他印章算錯，無公章算錯)

(2)簽名。法定代表人或執行合伙人宜在其上簽名或蓋章。

(3)受函方要寫明估價委托人的全稱，致函方要署房地產估價機構的全稱。

(4)致函日期。致函日期為估價報告出具日期。注意，落款日期必須在房地產估價機構的資質有效期內。必須與前面封面的估價報告出具日期一致，注意不一定是價值時點。

【高頻考點】2006年、2009年、2010年的答案中都有“致委托人函中缺估價報告應用有效期”;2004年、2006年的答案中都有“致委托人函中沒有說明估價時點”;2004年答案“致委托人函中缺法定代表人的簽名”;2009年答案“致委托人函中缺估價對象的詳細說明”和“致委托人函中缺估價對象的法定優先受償款和抵押價值的說明”、2007年“致委托人函中缺少估價目的”;2012年“致估價委托人函及技術報告中的估價結果中缺車庫部分價格”。

(三)目錄的寫作

估價報告目錄應包括：估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件，其中估價結果報告、估價技術報告還應出現二級目錄。

估價報告目錄的編寫，需要注意與后面的報告內容相匹配，應按估價結果報告、估價技術報告和附件各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應的頁碼，以便估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內容有一個總體了解，并容易找到其關注的內容。

當按估價委托合同約定不向委托人提供估價技術報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術報告及其各個組成部分，但在估價技術報告中應有單獨的目錄，且該目錄中應按前后次序列出估價技術報告各個組成部分的名稱及對應的頁碼。

幾個注意要點：

1.目錄在致委托人函后面。2014年“致估價委托人函”應放在“目錄”之前。

2.目錄中文字、頁碼、內容與正文一致。

3.結果報告和技術報告應出現二級目錄。

4.僅向委托人提供結果報告的，存檔的技術報告中應當有單獨的目錄。

(四)估價師聲明的寫作(2013教材變化，原為“注冊房地產估價師聲明”)

估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價師對其估價職業道德、專業勝任能力和勤勉盡責估價等作出承諾和保證。不能將估價師聲明的內容與估價假設和限制條件的內容相混淆，或把估價師聲明變成注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明。

鑒證性(公證性、證據性)估價報告的注冊房地產估價師聲明應包括下列內容：

1.注冊房地產估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。

2.估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產估價師獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已經說明的估價假設和限制條件的限制。

3.注冊房地產估價師與估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。

4.注冊房地產估價師是按照有關房地產估價標準的規定進行估價工作，撰寫估價報告。

非鑒證性估價報告的注冊房地產估價師聲明，可根據實際情況對上述內容進行適當增減。

注冊房地產估價師聲明應注明所有參加估價的注冊房地產估價師的姓名、注冊號，并經本人簽名，不得以個人印章代替簽名，非注冊房地產估價師和未參加估價的注冊房地產估價師不得在其上簽名。

房地產估價師聲明

【考點】

1.未列明實地查勘的注冊房地產估價師姓名;(必須是2名以上，1人去查勘算錯誤。若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產估價師都對估對象進行實地查勘，應如實寫明對實地查勘的估價師姓名，但非注冊房地產估價師不應在該聲明上簽字。)

2.缺少注冊房地產估價師姓名、注冊號、親筆簽名;(且必須是兩名以上，如是一人就算錯誤;不得以個人印章代替簽名)

3.未說明是否有重要專業幫助;(有重要專業幫助的，應說明幫助的老師;應有重要專業幫助而未說明重要專業幫助的算錯;)

注：注冊房地產估價師聲明的寫作內容不能與估價假設和限制條件的內容相混淆，不能把注冊房地產估價師聲明變成免責聲明。

【高頻考點】2007年“注冊房地產估價師聲明缺少參加實地查勘的估價人員姓名”;2008年“估價師聲明應是注冊房地產估價師聲明”(注意：但此條在2014年以后考試中不算錯誤);2012年“注冊房地產估價師聲明中不能依據當事人要求進行評估”。

(五)估價假設和限制條件的寫作

估價假設應針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據的假定，不得為了規避應盡的檢查資料、調查情況等勤勉盡責估價義務或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設。

估價假設和限制條件應說明下列內容：

1.一般假設，應說明對估價所依據的估價委托人提供的估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了檢査，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定;對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等。

2.未定事項假設，應說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。當估價對象無未定事項時，應無未定事項假設。

3.背離事實假設，應說明因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。當估價設定的估價對象狀況與估價對象的實際狀況無不一致時，應無背離事實假設。

4.不相一致假設，應說明在估價對象的實除用途、登記用途、規劃用途等用途之間不一致，或不同權屬證明上的權利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據的用途或權利人、名稱、地址等的合理假定。當估價對象狀況之間無不一致時，應無不相一致假設。

5.依據不足假設，應說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及注冊房地產估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應的估價對象狀況的合理假定。當無依據不足時，應無依據不足假設。

6.估價報告使用限制，應說明估價報告和估價結果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結果時需要注意的其他事項。其中，估價報告使用期限應自估價報告出具之日起計算，根據估價目的和預計估價對象市場價格變化程度確定，不宜超過一年。

估價假設和限制條件的寫作應注意：1)必須披露對估價結果有重大影響的事項或者因素，并就其對估價結果的影響進行說明;2)估價假設必須具有針對性;3)估價假設應按照“合法、必要、合理、有依據”進行說明;4)不能為了高估或低估、規避應盡的勤勉盡責義務等而濫用估價假設。

【案例1-4】估價假設和限制條件的寫作實例

估價假設和限制條件

(一)一般假說

1.估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓。

2.估價委托人提供了估價對象的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，我們對權屬證書上記載的權屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，但未予以核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。

3.市場供應關系、市場結構保持穩定、未發生重大變化或實質性改變。

4.注冊房地產估價師已對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在隱患且無相應的專業機構進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。

5.估價對象在價值時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方;(2)交易雙方無任何利害關系，交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易雙方了解交易對象、知曉市場行情;(4)交易雙方有較充裕的時間進行交易;(5)不存在特殊買者的附加出價。

6.由于估價委托人告知沒有租賃權、抵押權、典權等他項權利限制，且注冊房地產估價師無法知曉其真實性，故本次估價以估價對象沒有他項權利限制為假設前提。

7.由于估價委托人告知沒有法定優先受償情況，且注冊房地產估價師無法知曉其真實性，故本次估價假設估價對象不存在未被估價人員發現的法定優先受償款。

相關推薦：2019房地產估價師《案例與分析》第一章考點匯總

(二)未定事項假設

1.估價對象《房屋所有權證》未記載建筑物的建成年份，估價委托人亦未提供相關建成年份資料，經注冊房地產估價師實地調查，估價對象1幢辦公樓、2幢宿舍樓等9幢均建成于2002年，本次估價建筑物的建成年份以實際調查為準，僅在本報告中使用，不作其他任何用途使用。

2.本報告出具的價格包含了國有土地使用權出讓金。若至價值時點止，原產權人尚有任何有關估價對象的應繳未繳稅費，應按照規定繳納或從評估價值中相應扣減。

3.根據估價委托人提供的資料，均未記載估價對象的容積率，本次估價采用的容積率以估價對象實際容積率為準。

4.本次估價測算的預期實現抵押權的處置稅金為估價對象于價值時點以抵押價值進入市場轉讓時，賣方需負擔的正常稅費，僅供參考，其預期實現抵押權的處置稅金應以有關稅務部門計算的為準。

5.估價對象為工業用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余經濟壽命，故收益期結束后尚有建筑物殘余價值。由于估價委托人未能提供估價對象土地建設用地使用權出讓合同，估價人員無法確定其收益期結束后建筑物殘余價值是否可獲相應補償，根據謹慎原則，本次估價不考慮收益期結束后的建筑物殘余價值對估價結果的影響。

(三)背離事實假設

1.估價結果是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，估價時沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結果的影響。當上述條件發生變化時，估價結果一般亦會發生變化。

2.估價結果未考慮估價對象及其所有權人已承擔的債務、或有債務及經營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。

(四)不相一致假說

據估價委托人提供的南建房權證房管處字第×××××號《房屋所有權證》載，3幢及5幢工業廠房建筑結構均為鋼筋混凝土結構，經注冊房地產估價師實地查勘，實際為鋼結構，與證載不一致，根據實際情況，本次估價按實際建筑結構即鋼結構進行估價。

(五)依據不足假設

(六)估價報告使用限制

1.本估價報告僅用于為估價委托人確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，不得用于其他用途。

2.本估價報告自出具之日起一年內有效。但價值時點后，在報告有效期內估價對象的質量及價格標準發生變化，并對估價對象價值產生明顯影響時，不能直接使用本估價結果;超過一年，需重新進行估價。

3.本估價報告專為估價委托人所使用，未經本估價機構同意，不得向估價委托人和報告審查部門之外的單位和個人提供;本報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發表。

4.本報告由×××房地產估價有限公司負責解釋。

5.本報告必須經估價機構加蓋公章、注冊房地產估價師簽字后方可使用，估價機構僅對本報告的原件承擔責任，對任何形式的復制件概不認可且不承擔責任。

(六)估價結果報告的寫作(13+2項)

估價結果報告應記載以下事項：(1)估價委托人;(2)房地產估價機構;(3)估價目的;(4)估價對象;(5)價值時點;(6)價值類型;(7)估價原則;(8)估價依據;(9)估價方法;(10)估價結果;(11)注冊房地產估價師;(12)實地查勘期;(13)估價作業期。如果是房地產抵押估價報告，還應包括變現能力分析、市場風險提示。

1.估價委托人

當估價委托人為單位時，應寫明其名稱、住所和法定代表人姓名;當估價委托人為個人時，應寫明其姓名和住址。

2.房地產估價機構

應寫明房地產估價機構的名稱、住所、法定代表人或執行事務合伙人姓名、資質等級和資質證書編號。

注意：在考試中，估價機構的法定代表人、資質等級、資質證書編號可能會故意遺漏，無資質等級算錯誤、有了資質等級沒有資質證書編號也算錯誤，有了資質等級要看業務范圍是否在資質等級內，超出等級承攬業務算錯。

相關推薦：2019房地產估價師《案例與分析》第一章考點匯總

3.估價目的

估價目的應說明估價委托人對估價報告的預期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。估價目的通常由客戶設定。因此，估價結果報告中不同種類的估價目的其表述應不同，具體舉例如下：

(1)抵押估價目的表述為：“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”;

(2)國有土地房屋征收補償估價目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”;

(3)房地產轉讓估價目的可表述為：“為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考”;

(4)企業入股、合并等涉及的房地產估價目的可表述為：“為企業入股、合并等發生房地產權屬轉移的作價提供價值依據”;

(5)房地產投資決策分析和咨詢服務估價目的可表述為：“為房地產投資提供價值參考依據”。

4.估價對象(同《估價理論與方法》)

不同估價項目的估價對象范圍可能不同。現實中的房地產估價對象包括房屋、構筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產等。估價對象還可能不是純粹的房地產，而含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值，如為某個可供直接經營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據的估價。

其評估價值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內的土地的價值，通常還包含房地產以外的其他財產，如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至包含特許經營權、商譽、客戶基礎、員工隊伍、債權債務等的價值，即以房地產為主的整體資產價值評估或稱為企業價值評估。

估價對象應在估價委托人指定及提供有關情況和資料的基礎上，根據估價目的依法確定，并應明確界定其財產范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構。法律、行政法規規定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產，或征收不予補償的房地產，不應作為相應估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應在估價報告中根據估價目的分析、說明其進行相應買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。

估價對象的描述應做到層次清晰、用語表達簡單、準確。估價對象的寫作主要包括以下幾方面：1)估價對象基本狀況的說明，應概要說明估價對象的財產范圍及名稱、坐落、規模、用途、權屬等基本狀況;2)土地基本狀況的說明，應包括四至、面積、形狀、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況、土地使用期限等;3)建筑物基本狀況的說明，應包括建筑物層數，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護保養和使用情況，公共配套設施完備程度等。

估價對象在案例考試中常會出現估價對象描述缺項的錯誤，是考試中常出的考點。要求是：要寫全面。

【往年考點】2006年：“結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積(或分攤土地面積)”。2007年：“結果報告中區位狀況缺少方位、與重要設施的距離、交通條件、朝向等介紹”;“結果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標”;“結果報告中權益狀況沒有交代房屋共有權人及《房屋共有權證》，土地使用權人;他項權利日期不夠具體”。

2008年：“估價對象未說明是否為整體估價，但不包括動產”，“估價對象權益描述不全，未交代有共有權人，是否設立抵押權等”。2009年：“估價對象權利狀況描述不全，未交待是否有共有權人，是否設立抵押權，缺房屋所有權情況說明”;“估價對象中土地使用權出讓起始年份未說明或介紹”;“估價對象中缺區位狀況說明或介紹”;“估價對象缺現狀使用狀況說明，如是否有出租情形、各層使用狀況(含地下三層)等”。

2010年：“估價對象實物狀況描述不全或不清(或說缺估價對象土地實物狀況、或建成時間未具體到月、或缺估價對象四至、或缺各估價對象分攤的土地面積)”;10年第二個答案“估價對象權益狀況描述不全(或缺他項權利限制情況、或缺租賃權情況、或缺是否有優先受償款情況)”。2012年：“未明確說明加層部分面積是否屬于產權登記面積，計入總價的理由未說明”。

“估價對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期”，“估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明”，“估價對象中缺是否有共有權的說明”。2013年：“缺估價對象是否有他項權、是否有共有權情況說明”。“七通一平”中不包含“通風”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應為“通風”而應為“通信”。

2014年估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。

5.價值時點(2013教材之前寫作估價時點)

價值時點是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應的某一特定時間，因此價值時點應根據估價目的確定，應說明所評估的估價對象價值或價格對應的時間及其確定的簡要理由，價值時點應采用公歷表示，宜具體到日。回顧性估價和預測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

在案例考試中，從2011年理論教材要求說明價值時點確定的理由，價值時點中沒有說明“價值時點的確定理由”可作為一處錯誤予以指出。

對于抵押目的估價，價值時點一般應選定為估價人員實地查勘現場之日，如不是實地查勘之日，還要在估價假設與限制條件中說明一下。

被征收房屋價值時點為“房屋征收決定公告之日”。

6.價值類型

價值類型是指所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內涵。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應根據估價目的來確定。常見的價值類型有市場價值、投資價值、現狀價值、抵押價值、快速變現價值等。不同估價對象、同一估價對象但不同估價目的往往具有不同的價值類型。

因此，估價結果報告中不同價值類型表述應不同，應說明所評估的估價對象價值或價格的名稱、定義或內涵。具體舉例如下：

(1)抵押估價的價值類型表述為：“估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優先受償款后的余額”;

(2)國有土地房屋征收補償估價的價值類型表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、査封等因素的影響。”;

【往年考點】2010年：“價值定義中缺未設立法定優先受償權下的市場價值定義”。

2011年：價值定義表述不準確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內容。

2013年：本報告提供的價值是估價對象在現狀合法利用下于價值時點的市場價值。改：價值定義表述錯誤，應為估價對象假定未設立優先受償權利下的價值扣除法定優先受償款后的余額。

2014年，價值類型描述不規范不全面，應為“房地產抵押價值等于假定未設立法定優先受償權利下的價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款”，另外最好還應對“假定未設立法定優先受償權利下的價值”和“房地產估價師知悉的法定優先受償款”作進一步描述。

7.估價原則

估價原則是估價活動所依據的法則或標準，估價報告應說明本次估價所遵循的估價原則的名稱、定義或內涵。房地產估價應遵循獨立、客觀、公正原則;合法原則;價值時點原則;替代原則;最高最佳利用原則。

房地產的抵押價值和抵押凈值評估，除應遵循市場價值評估的原則外，還應遵循謹慎原則。房地產的投資價值、現狀價值等其他價值或價格評估，應根據估價目的和價值類型，從市場價值評估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

遵循不同估價原則的評估價值，應符合下列規定：

(1)遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格。

(2)遵循合法原則，評估價值應為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

(3)遵循價值時點原則，評估價值應為在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

(4)遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差應在合理范圍內。

(5)遵循最高最佳利用原則，評估價值應為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。

(6)遵循謹慎原則，評估價值應為在充分考慮導致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。

【往年考點】

2003年：“缺少估價原則”。2005年：“結果報告缺估價原則”。2008年：“估價原則不必考慮謹慎原則”。2009年：“估價原則缺謹慎原則”。

8.估價依據

估價依據是指估價所依據的有關法律、法規和政策，有關估價標準，估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料，房地產估價機構、注冊地產估價師掌握和搜集的估價所需資料。

估價依據具體表現為以下幾方面：

1)有關法律、法規和政策，包括有關法律、行政法規，最高人民法院和最高人民檢察院發布的有關司法解釋，估價對象所在地的有關地方性法規，國務院所屬部門頒發的有關部門規章和政策，估價對象所在地人民政府頒發的有關地方政府規章和政策;

2)有關估價標準，包括房地產估價的國家標準、行業標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等;

3)估價委托書、估價委托合同和估價委托人提供的估價所需資料如估價對象的面積、用途、權屬證明等;

4)房地產估價機構、注冊房地產估價師掌握和搜集的估價所需資料。

所列的估價依據要有針對性，不能濫列估價依據，不能將已過時或者失效的估價依據列出。

考點：

1.所有的估價報告在估價依據中必須要有《房地產估價規范》，若沒有，在案例考試中可以作為一處錯誤予以指出。

2.抵押目的的估價在估價依據中應有《房地產抵押估價指導意見》，若沒有，在案例考試中可以作為一處錯誤予以指出。

3.房屋征收估價在估價依據中應有《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，若沒有，在案例考試中可以作為錯誤予以指出。

4.如果是在建工程，委托人提供的相關材料還必須有：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

【往年考點】2009年：“估價依據中缺《房地產抵押估價指導意見》”。

2011年：“不應將已過時的估價依據《城市房屋拆遷管理條例》列出”。

2013年：估價依據應在估價原則后，或估價原則應在估價依據前。

2014年估價依據中缺《房地產估價基本術語標準》;嚴格講，在估價依據中，《城市房地產抵押管理辦法》應放在“國家和地方政府相關法律法規”中。

9.估價方法

估價方法要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。所采用的估價方法定義應準確、簡明。在估價方法選用說明中，應對理論上適用的估價方法進行闡述，并對理論上適用但未選用的估價方法要充分說明理由。

當按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術報告時，宜說明估價測算的簡要內容。

考點：

1.結果報告“估價方法”中一定要說明選用的估價方法定義，沒有說明估價方法定義而只是說明了估價方法的測算思路，可作為一處錯誤指出。

2.結果報告“估價方法”中要說明所選估價方法的理由;沒有說明，可作為一處錯誤指出。

3.結果報告和技術報告都缺少估價方法的定義，應在結果報告中指出，也就是，在技術報告中未說明估價方法的定義不算錯。

4.結果報告“估價方法”中只用了一種估價方法，還要說明不采用其他方法的理由，對采用兩種或兩種以上估價方法的不要求說明未選用其他的估價方法的理由。但是到了技術報告中即使采用兩種方法也要說明理論上適用但未采用的估價方法的未被采用理由。