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第三節 房地產的種類

根據不同的需要，按照不同的標準，從不同的角度對房地產進行分類。

一、按立法用語劃分的種類

《物權法》、《城市房地產管理法》中的提法，分為：土地、房屋、其他不動產。

二、按用途劃分的種類(10類)

居住房地產;體育和娛樂房地產;

商業房地產;工業房地產;

辦公房地產;農業房地產;

旅館房地產;特殊用途房地產;

餐飲房地產;綜合用途房地產。

三、按開發程度劃分的種類(5類)(掌握)

(1)生地——無基礎設施;

(2)毛地——有基礎設施+未拆遷;

(3)熟地——完善的基礎設施+場地平整可直接建造建筑物;生熟程度不同，有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三種情況。

(4)在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項目(包括緩建工程)。

緩建工程也是在建工程

判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。

(5)現房——已建造完成+可直接使用。

【重點】熟地的類型(掌握)

都是指場地平整，三通指水、電、路;五通指水(供水和排水)電、路再加上通信;七通再加上供熱和燃氣。

記憶竅門：三通最簡單，都知道;

記七通，七和氣，音通，再就是熱力，熱力是基礎設施中較高的要求，南方地區可以不要求供應熱力，所以在七通中。記“七氣熱”。

四、按實物形態劃分的種類(9類)(假設開發法中用到，起點狀態，終點狀態)

(1)土地——分為空地和有建筑物的土地;

(2)建筑物——分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物;

(3)土地與建筑物的綜合體;

■土地+現房

■土地+在建工程

(4)房地產的局部;

(5)未來狀況下的房地產——期房;

(6)已經滅失的房地產——如已拆除和完全損毀的房屋;

(7)現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分;

如，建筑物的裝飾裝修部分;再如，不可修復的房地產損害造成的價值減損。

(8)以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產;

(9)整體資產中的房地產。

五、按權益狀況劃分的種類(20類，考試中密集出題的重點)

(1)“干凈”的房屋所有權和出讓國有建設用地使用權的房地產。“干凈”的含義(6大特征) 房屋所有權、建設用地使用權為單獨所有，沒有出租，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，不存在發包人拖欠承包人的建設工程價款，未被人民法院查封，房地產開發過程中的立項、規劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續齊全，產權明確等。

(2)“干凈”的房屋所有權和劃撥國有建設用地使用權的房地產，如以房改成本價購買的公有住房、經濟適用住房。

(3)“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產，如鄉鎮、村企業房地產，農村村民住宅等。

干凈的含義：產權完整，沒有瑕疵

(4)共有的房地產。按份共有和共同共有。

共有與單獨所有相比，是單個共有人不能自作主張，其權利要受其他共有人的制約，包括：

①處分共有的房地產，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

②按份共有人可以轉讓其享有的共有的房地產份額，但其他共有人在同等條件下享有優先購買權。

③因共有的房地產產生的債務，在對外關系上，共有人承擔連帶債務，除非法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債務關系。

④對共有的房地產作重大修繕，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

⑤共有人按照約定管理共有的房地產;沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

(5)部分產權或有限產權房地產(現在的提法是“共有產權”)。典型的是以房改標準價購買的公有住房。這種產權的住房可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配。現在提倡原按房改標準價購買的公有住房補足到房改成本價轉為完全產權。

(6)有租約限制的房地產。

(7)設立了地役權的房地產。即該房地產為他人提供了有限的使用權，例如允許他人通行，《物權法》稱之為“供役地”。

(8)設立了抵押權的房地產。即已抵押的房地產，通常稱為抵押房地產。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。

(9)有拖欠建設工程價款的房地產。

《合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

2002年6月20日《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》 (法釋[2002]16號)規定：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失(因為這部分損失可以找發包人索賠)。”

拖欠形式有：拖欠施工方價款，拖欠銀行價款。建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，承包人的優先受償權不得對抗買受人。

(工程承包款，和購房款。為了保護建筑市場、房地產市場正常秩序)

(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條規定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費的行為;違反規定實施的，不予補償。《城市房地產抵押管理辦法》(2001年8月15日建設部令第98號發布)第八條規定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產，不得設定抵押。

(11)被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。

(12)手續不齊全的房地產。例如，沒有《建設用地規劃許可證》或者《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的房地產。

(13)房屋所有權、建設用地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產。

(14)臨時用地或者臨時建筑的房地產。又可分為未超過批準期限的臨時用地、臨時建筑和超過批準期限的臨時用地、臨時建筑。

(15)違法占地或者違法建筑的房地產。

(16)房地產的租賃權。

(17)地役權。

(18)房地產的抵押權。

(19)房地產的空間利用權。又可分為地下空間利用權和地上空間利用權。例如，可在其上加蓋房屋或樹立廣告牌的屋頂。

(20)房地產中的無形資產。某些包含無形資產的房地產，例如包含特許經營權的汽車加油站，根據估價目的，有時需要評估其包含無形資產在內的價值，有時需要評估不包含無形資產的價值，或者將其中的無形資產價值從房地產價值中分離出來。

六、按經營使用方式劃分的種類

房地產的經營使用方式，分為銷售的房地產、出租的房地產、自營的房地產和自用的房地產四類。

銷售——可采用比較法;

出租——可采用收益法(收益——租金);

自營——可采用收益法(收益——經營利潤);

自用——主要用成本法。

七、按是否產生收益劃分的種類

收益性房地產：指能直接產生租賃收益或者其他經濟收益的房地產，包括住宅、商店、寫字樓、旅館、飯館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。

非收益性房地產：指不能直接產生經濟收益的房地產，例如行政辦公樓、教堂、寺廟等。

在實際估價中，判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該房地產目前是否正在產生經濟收益，而是看該類房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力(客觀收益能力)。例如，某套公寓目前尚未出租而空置著，無經濟收益，但仍然屬于收益性房地產。

因為相似的公寓在大量出租而直接產生經濟收益，該尚未出租的公寓的收益可以通過與其相似的公寓的收益采用“比較法”求取。

收益性房地產可以采用收益法估價，非收益性房地產難以采用收益法估價。