相關推薦：2019房地產估價師《制度與政策》第二章考點匯總

一、建設用地使用權出讓的概念(考點、重點)

建設用地使用權出讓簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內 出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

土地使用權出讓的含義一般包括以下內容：

(1)土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場 ，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權 。

(2)經出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權;土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有 。

(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。

(4)集體土地不經征收不得出讓 。

(5)土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限 的特點。

二、建設用地使用權出讓計劃、方式和年限

(一)出讓計劃的擬定和批準權限

土地使用權出讓必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃，根據省級人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定，按照國務院的規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

(二)建設用地使用權出讓方式

《物權法》規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號，以下簡稱11號令)增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。11號令規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。 除此之外其他用途的土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日 在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

2007年9月，國土資源部對11號令中有關內容進行修改發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號，以下簡稱39號令)。39號令第四條第一款規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓 ”，進一步明確將工業用地納入招拍掛范圍。

招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。

標底或者底價的特殊規定：

(1)市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。

(2)標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。

(3)確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

(4)招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

1.招標出讓方式

招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

投標、開標依照下列程序進行：

(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。標書投入標箱后，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

(2)出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動。

(3)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關老師組成，成員人數為五人以上的單數 。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

(4)招標人根據評標結果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

2.拍賣出讓方式

拍賣出讓是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。出讓方用叫價的辦法將土地使用權一般拍賣給出價最高者(競買人)。

拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區位條件好，交通便利的繁華市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，應當終止拍賣。

主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交。

3.掛牌出讓方式

掛牌時間不少于10個工作日 ，掛牌期間，土地管理部門可以根據競買人競價情況調整增價幅度。

掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續競價。有競買人表示愿意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。

掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續競價的，按照下列規定確定是否成交：在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交;在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外;在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

4.協議出讓方式

協議出讓方式指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。

國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請，市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。

由于協議出讓不適用于房地產用地，其程序在此不作詳述。

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效;造成損失的，應當依法承擔賠償責任：提供虛假文件隱瞞事實的;采取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

(三)建設用地使用權的出讓年限(考點、重點)

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的出讓最高年限如下：

(1)居住用地70年;

(2)工業用地50年;

(3)教育、科技、文化衛生、體育用地50年;

(4)商業、旅游、娛樂用地40年;

(5)綜合或其他用地50年。

土地使用權出讓的實際年限不得高于法律規定的最高年限。潛臺詞：但可以比最高年限低。

相關推薦：2019房地產估價師《制度與政策》第二章考點匯總

(四)建設用地使用權的收回

國家收回土地使用權有多種原因，如使用權期間屆滿、提前收回、沒收等。

(1)土地使用權期間屆滿處理。 依據《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。 非住宅建設用地使用權期間屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期 ，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

《城市房地產管理法》土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

(2)建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依法對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

(3)因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權。 土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權有兩種情況：一是土地使用者未如期支付地價款。土地使用者在簽約時應繳地價款的一定比例作為定金，60日內 應支付全部地價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權。二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發和利用土地，由縣以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權，這是對不履行合同的義務人，采取的無條件取消其土地使用權的處罰形式。

(4)司法機關決定收回土地使用權。 因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續履行合同或司法機關決定沒收其全部財產，收回土地使用權。

(五)建設用地使用權終止

1.建設用地使用權因土地滅失而終止

土地滅失是指由于自然原因造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。諸如地震、水患、塌陷等自然災害引起的不能使用土地而終止。

2.建設用地使用權因土地使用者的拋棄而終止

由于政治、經濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權。

三、建設用地使用權出讓合同及其管理(考點、難點)

建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權出讓合同，項目用地(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類。

2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，于2008年7月1日起執行。

(一)合同的主要內容

1.合同

主要內容包括：當事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;土地用途;土地條件;土地使用期限;出讓金等費用及其支付方式;開發投資強度;規劃條件;配套;轉讓、出租、抵押條件;期限屆滿的處理;不可抗力的處理;違約責任;解決爭議的方法。

2.合同附件

主要內容有：宗地平面界址圖;出讓宗地豎向界限;市縣政府規劃管理部門確定的宗地規劃條件等。

(二)合同的履行

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照建設用地使用權出讓合同約定的動工開發期限、土地用途、固定資產投資規模和強度開發土地。

(1)超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下 的土地閑置費;滿二年未動工開發的 ，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。

(3)項目固定資產總投資、投資強度和開發投資總額應達到合同約定標準。未達到約定的標準，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求用地單位支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求用地單位繼續履約。

注：關于改變土地用途處置法律、法規依據

1.《物權法》第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

2.《土地管理法》第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

3.《城市房地產管理法》第十七條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金。

4.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

5.《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條 以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。

(三)合同的解除

(1)在簽訂出讓合同后，受讓人應繳納定金并按約定期限支付地價款，受讓人延期付款超過60日 ，經土地管理部門催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

(2)土地管理部門延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，并退還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求土地管理部門賠償損失。