2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：投資估算
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第八章 房地產開發項目可行性研究
第四節 房地產開發項目投資與收入估算
投資估算：
房地產開發項目投資估算的范圍，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、房屋開發費、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。
(一)土地費用
土地費用是指取得開發項目用地所發生的費用。開發項目取得土地使用權有多種方式，所發生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補償費、出讓土地的出讓價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。
(二)勘察設計和前期工程費
勘察設計和前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。
(三)房屋開發費
房屋開發費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。
1.建筑安裝工程費
2.基礎設施建設費
3.公共配套設施建設費
公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營種f生的公共配套設施(或公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。
在可行性研究階段，房屋開發費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：
(1)單元估算法
(2)單位指標估算法
(3)工程量近似匡算法
(4)概算指標法
(四)其他工程費
(五)開發期間稅費
(六)管理費用
(七)銷售費用
(八)財務費用
(九)不可預見費
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