2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：房地產開發項目策劃
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第八章 房地產開發項目可行性研究
第三節 房地產開發項目策劃與基礎參數選擇
房地產開發項目策劃：
以房地產市場分析及擬開發項目分析為基礎，就可以形成一個項目的策劃方案，用以指導后續開發投資活動。房地產開發項目策劃方案，通常包括如下內容。
(一)區位分析與選擇
房地產開發項目的區位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰略性選擇，是對項目宏觀區位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區的政治、法律、經濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城鄉規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。
(二)開發內容和規模的分析與選擇
房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，應在符合城鄉規劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發規模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發成為可進行房屋建設的熟地后租售的情況。
(三)開發時機的分析與選擇
房地產項目開發時機的分析與選擇，應考慮開發完成后的市場前景，再倒推出應獲取開發場地和開始建設的時機，并充分估計辦理前期手續和征地拆遷的難度等因素對開發進度的影響。大型房地產開發項目可考慮分批開發(滾動開發)。
(四)合作方式的分析與選擇
房地產項目開發合作方式的分析與選擇，主要應考慮開發商自身在土地、資金、開發經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或優勢程度，并從分散風險的角度出發，對獨資、合資、合作(包括合建)、委托開發等開發合作方式進行選擇。
(五)融資方式與資金結構的分析與選擇
房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。
(六)產品經營方式的分析與選擇
房地產產品經營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營等經營方式進行選擇。
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