2018年房地產估價師《案例與分析》高頻考點(第二章)
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2018年房估《案例與分析》高頻考點(第二章)：
1.居住房地產估價(P87)
(1)單套住宅常采用比較法估價。對整幢住宅樓估價時，通常采用從個體到整體的估價思路，選取與估價對象類似的交易實例，利用比較法修正測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。
(2)房改房、經濟適用房估價要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價時，估價對象的價格構成中應不包括土地使用權出讓金。
2.居住房地產估價的常用方法居住房地產估價可以選擇比較法、成本法、收益法等。
1.比較法
由于居住房地產交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此比較法是居住房地產估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經濟適用住房轉讓價格、抵押價格、征收補償價格等的估價，也可用于為商品房預售價格定位而進行的估價。
2.成本法
成本法也常用于居住房地產估價，在居住房地產的抵押價值估價時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產的征收估價以及在建工程的估價往往也選用成本法。
3.收益法
采用收益法對居住房地產估價相對較少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地產。
3.環境狀況描述
(1)自然環境：周邊主要為商業街和住宅小區，靠近××公園及××江，自然環境較好。
(2)人文環境：周邊主要為商業街和住宅小區，人文環境一般。
(3)景觀：周邊有××公園等，估價對象望小區內街，景觀一般。
4.特殊用途房地產估價
(1)停車庫估價方法主要有比較法、收益法和成本法。停車庫估價方法的選擇，首先應該重點考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經營性房地產;其次，應考察周邊類似房地產的租售情況，以此來決定采用何種估價方法。(P181)
(2)加油站房地產一般采用收益法進行估價，采用收益法評估加油站房地產價格時，關鍵是凈收益的測算，加油站的營業利潤中包括了房地產產生的收益、正常經營的商業利潤和成品油特許經營權的超額利潤，因此，應在凈收益中扣除正常經營的商業利潤和成品油特許經營權的超額利潤。(P183)
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