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第七章不動產登記制度與政策

第二節不動產登記類型和程序

不動產登記程序：

不動產登記按照啟動登記的原因，主要分為依囑托登記、依職權登記和依申請登記。

依囑托登記是不動產登記機構依據人民法院、人民檢察院等國家有權機關出具的相關囑托文件辦理的不動產登記.主要程序是囑托、接受囑托、審核和登簿。依職權登記是不動產登記機構依職權辦理不動產登記事項，主要程序是啟動、審核和登簿。

依申請登記是不動產登記機構依據申請人的申請辦理不動產登記，主要程序為申請、受理、審核和登簿。不動產登記機構完成登記后，應當依據法律、行政法規規定向申請人發放不動產權證書或者不動產登記證明。

(一)申請

申請不動產登記，申請人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請。不動產登記以共同申請為原則，以單方申請為例外。即申請不動產登記原則上由當事人雙方共同申請，但特殊情形下，也可以單方申請。根據《不動產登記暫行條例》屬于下列情形之一的.可以由當事人單方申請：

1.尚未登記的不動產首次申請登記的;

2.繼承、接受遺贈取得不動產權利的;

3.人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;

4.權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的;

5.不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;

6.申請更正登記或者異議登記的;

7.法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

不動產登記申請人可以是自然人，也可以是法人或非法人組織。申請人為自然人的，應具備完全民事行為能力，即一般為年滿18周歲智力正常的成年人。來成年人和其他限制行為能力人(如精神病人)由其監護人代為申請。申請人申請不動產登記應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

1.登記申請書;

2.申請人、代理人身份證明材料、授權委托書;

3.相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權證書;

4.不動產界址、空間界限、面積等材料;

5.與他人利害關系的說明材料;

6.法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

監護人代為申請時，還應當提交證明其監護身份的證明材料。

當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

(二)受理

不動產登記機構受理不動產登記申請要查驗：不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;登記申請是否違反法律、行政法規規定。對屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人;申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人;申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

對房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記.在建建筑物抵押權登記，因不動產滅失導致的注銷登記，以及不動產登記機構認為需要實地查看的情形，不動產登記機構應當實地查看。對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

對存在尚未解決的權屬爭議、申請登記的不動產權利超過規定期限，以及對違反法律、行政法規或法律、行政法規規定不予登記情形的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人。不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

(三)登簿

經查驗，申請符合登記條件的，不動產登記機構應當予以登記，依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。不動產登記簿記載的內容有：不動產的宗地面積、坐落、界址、房屋面積、用途、交易價格等自然狀況;權利人、權利類型、登記類型、登記原因、權利變化等權屬狀況;涉及不動產權利限制、提示的事項等。不動產登記簿由不動產登記機構按照統一的登記簿樣式自行制作使用。不動產登記機構可以結合地方實際，針對不同的權利登記事項，對登記簿做相應調整，但不得隨意減少登記簿的內容。

不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人棱發不動產權證書或者登記證明。不動產權證書和不動產登記證明由國土資源部統一監制。不動產權證書有單一版和集成版兩個版本。單一版證書記載一個不動產單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。集成版證書記載同一權利人在同一登記轄區內享有的多個不動產單元上的不動產權利。目前主要采用單一版證書。不動產登記證明用于證明不動產抵押權、她役權或者預告登記、異議登記等事項。查封登記不頒發證書或證明。除法律另有規定的外，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工日內辦結不動產登記手續。