2018年房地產估價師《理論與方法》第九章教材解讀：假設開發法估價的操作步驟
更新時間：2018-08-13 11:35:45
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第九章 假設開發法及其運用
第一節 假設開發法概述
假設開發法估價的操作步驟：
運用假設開發法估價一般分為6個步驟：①調查、分析待開發房地產狀況和當地房地產市場狀況;②選取最佳的開發利用方式，確定未來開發完成后的房地產狀況;③預測后續開發經營期;④預測開發完成后的價值;⑤預測后續必要支出及應得利潤;⑥測算待開發房地產價值。
下面以評估政府有償出讓國有建設用地使用權的價格為例，說明如何調查、分析待開發房地產狀況和選取最佳的開發利用方式，其他步驟的內容將在后面分節介紹。
在中國現行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設用地使用權的土地，主要是房地產開發用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓國有建設用地使用權的方式主要有招標、拍賣、掛牌和協議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產開發用地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價(保留價)、掛牌底價、協議出讓最低價或者做到心中有數;投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產開發用地進行估價，以確定其報價或出價。這類房地產開發用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類房地產開發用地的價值時必須遵守的前提條件。
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