2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：房地產開發項目的主要不確定性因素
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第七章 風險分析與決策
第一節 房地產投資項目不確定性分析
房地產開發項目的主要不確定性因素：
對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。這些因素對房地產開發項目財務評價的結果影響很大。
(一)土地費用
土地費用是房地產開發項目評估中一個重要的計算參數。
房地產市場的變化也會導致土地費用的迅速變化。有關統計分析表明，在我國大城市中心區，土地費用已經占到了總開發成本的50%～60%，在城市郊區，該項費用也占到了總開發成本的30%左右。
(二)建筑安裝工程費
在房地產開發項目評估過程中，建筑安裝工程費的估算比租金售價的估算要容易一些，但即使這樣，評估時所使用的估算值與實際值也很難相符。
(三)租售價格
租金收入或銷售收入構成了房地產開發項目的主要現金流入，因此，租金或售價對房地產開發項目收益的影響是顯而易見的，而準確地估算租金和售價又非易事。
(四)開發期與租售期
房地產開發項目的開發期，由準備期和建造期兩個階段組成。在準備期，開發商要進行征地、拆遷、安置、補償工作，委托設計院作規劃設計方案和方案審批，還要辦理市政基礎設施的使用申請等手續。
(五)容積率及有關設計參數
當開發項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設建筑面積的數量，而建筑面積直接關系到項目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費。
(六)資本化率
資本化率也是影響財務評價結果最主要的因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發價值或物業資本價值的預測值。眾所周知，項目總開發價值或物業資本價值可用項目建成后年凈經營收入除以資本化率來得到。
(七)貸款利率
貸款利率的變化對開發項目財務評價結果的影響也很大。由于開發商在開發建設一個項目時，資本金往往只占到投資總額的20%～35%，其余部分都要通過金融機構借款或預售期房的方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對開發商最終獲利大小的影響極大。
除以上7個主要不確定性因素外，開發項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動，也都會對項目評估結果產生較大的影響。
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