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第六章 房地產交易管理制度與政策

第一節(jié) 房地產交易管理概述

房地產交易的基本制度：

《城市房地產管理法》規(guī)定了三項房地產交易基本制度，即房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度。

(一)房地產價格申報制度

房地產成交價格不僅關系當事人之間的財產權益，而且也關系著國家的稅費收益。因此，加強房地產交易價格管理對于保護當事人合法權益和保障國家的稅費收益，促進房地產市場健康有序發(fā)展，有著極其重要的作用。

《城市房地產管理法》規(guī)定：“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報。”2001年8月原建設部發(fā)布的《城市房地產轉讓管理規(guī)定》(原建設部令第96號)中央規(guī)定：“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格”;“房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據”。這些規(guī)定為房地產成交價格申報制度提供了法律依據，如實申報房地產成交價格是交易當事人的法定義務，是房地產交易受法律保護的必要條件之一。

房地產權利人轉讓房地產、房地產抵押權人依法處分抵押房地產，應當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產管理部門如實申報成交價格，才予辦理產權轉移手續(xù)，取得確定的法律效力。這一規(guī)定改變了原來計劃經濟體制下價格由國家確定或審批的管理模式，實行交易雙方自愿成交定價，向房地產管理部門申報價格的制度。房地產管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于稅務部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續(xù)。

房地產經紀人在代辦有關交易手續(xù)時，應堅持如實申報，不可遷就當事人意愿瞞價申報，避免可能的房地產交易糾紛及由此引發(fā)的一系列法律責任，防范執(zhí)業(yè)風險。

如果交易雙方對確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產成交價格進行申報管理，既能防止房地產價格不大起大落，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失。

(二)房地產價格評估制度

《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平，公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。”

(三)房地產價格評估人員資格認證制度

《城市房地產管理法》規(guī)定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”房地產估價師必須是經國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務。