2018年房地產估價師《制度與政策》第五章教材考點：房地產開發項目質量責任制度
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第五章 房地產開發經營管理制度與政策
第二節房地產開發項目管理
房地產開發項目質量責任制度：
(一)房地產開發企業應對其開發的房地產項目承擔質量責任
《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業開發建設的房地產開發項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。房地產開發企業必須對其開發的房地產項目承擔質量責任。房地產開發企業作為房地產項目建設的主體，是整個活動的組織者。盡管在建設環節許多工作都由勘察設計、施工等單位承擔，出現質量責任可能是由于勘察設計、施工或者材料供應商的責任，但開發商是組織者，其他所有參與部門都是由開發商選擇的，都和開發商發生合同關系，出現問題也理應由開發商與責任單位協調解決。此外，消費者是從開發商手里購房，就如同在商店購物，出現問題應由商店對消費者承擔質量責任一樣，購買的房屋出現質量問題，理應由開發企業對購房者承擔責任。
房地產開發企業開發建設的房地產項目，必須要經過工程建設環節，必須符合《建筑法》及建筑方面的有關法律規定，符合工程勘察、設計、施工等方面的技術規范，符合工程質量、工程安全方面的有關規定和技術標準，這是對房地產開發項目在建設過程中的基本要求，同時還要嚴格遵守合同的約定。
(二)對質量不合格房地產項目的處理方式
房屋主體結構質量涉及房地產開發企業、工程勘察設計單位、施工單位、監理單位、材料供應部門等，房屋主體結構質量的好壞直接影響房屋的合理使用和購房者的生命財產安全。房屋竣工后，必須經驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。這樣規定的目的主要是為了保護購買商品房的消費者的合法權益。
應當注意以下幾個問題：一是購房人在商品房交付使用之后發現質量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。主體結構質量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內，只要屬于主體結構的問題，都可以申請質量部門認定，房屋主體結構不合格的.均可申請退房。二是確屬主體結構質量不合格，而不是一般性的質量問題。房屋質量問題有很多種，一般性的質量問題主要通過質量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質量監督部門申請重新核驗，以質量監督部門核驗的結論為依據。這里的
質量監督部門是指專門進行質量驗收的質量監督站，其他單位的核驗結果不能作為退房的依據。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。
對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。也有權采取其他辦法，如雙方協商換房等。選擇退房還是換房，權利在消費者。
以上這些規定的目的也是為了保護購買商品房的消費者的合法權益。
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