2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：市場細分
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第四章 房地產市場調查與分析
第三節 目標市場的細分與選擇
市場細分：
(一)市場細分與細分市場
市場細分就是以消費需求的某些特征或變量為依據，區分具有不同需求的顧客群體。市場細分后所形成的具有相同需求的顧客群體稱為細分市場。在同類產品市場上，同一細分市場的顧客需求具有較多的共同性，不同細分市場之間需求具有較多的差異性，企業應明確有多少細分市場及各細分市場的主要特征。對企業而言，市場細分工作有利于掌握目標市場的特點，有利于制定市場營銷組合策略，有利于提高企業的競爭能力。
(二)市場細分的依據
一個整體市場之所以能夠細分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性，人們可以運用影響顧客需求和欲望的某些因素作為細分依據(也稱為細分變量、細分標準)對市場進行細分。
(三)市場細分的標準
(1)消費者市場細分的標準。隨著市場細分化理論在企業營銷中的普遍應用，消費者市場細分標準可歸納為四大類：①地理環境因素，即按照消費者所處的地理位置、自然環境來細分市場;②人口因素，即按照各種人口統計變量，包括年齡、職業、性別、收入等來細分市場;③消費心理，即按照消費者心理特征來細分市場;④消費行為因素，即按照消費者購買行為的類型來細分市場。這些因素有的相對穩定，但多數處于動態變化中。
(2)生產者市場細分的標準。細分消費者市場的標準，有些同樣適用于生產者市場，如地理因素、追求的利益和使用者狀況等因素;但還需要使用一些其他的變量，如行業、企業規模與地理位置變量、經營變量、采購方法與其他因素等。
(四)消費者偏好模式與市場細分
產品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質偏好、分散偏好和集群偏好，相應的就會形成不同偏好的細分市場。
(五)市場細分的程序
市場營銷進行市場細分的程序，一般來講，有以下幾個步驟：
(1)調查階段。
(2)分析階段。
(3)歸納總結階段。
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