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第二章高頻考點

第一節建設用地管理概述

建設用地的概念、分類和特點：

(一)建設用地的概念

根據土地利用總體規劃，土地按照用途分為農用地、建設用地和未利用地建設用地是指用于建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。建設用地利用的結果，基本上是以非生態附著物的形式。

(二)建設用地的分類

1.建筑物用地。建筑物是指人們在內進行生產、生活或其他活動的房屋或場所。

(1)建筑物用地。建筑物是指人們在內進行生產、生活或者其他活動的房屋或場所。

(2)構筑物用地。構筑物是指人們一般不直接在內進行生產、生活或其他活動的建筑物建筑物和構筑物又統稱建筑。

2.按建筑用地的利用方式分類，可分為：

(1)商服用地 (2)工礦倉儲用地 (3)公共設施用地(4)公共建筑用地(5)住宅用地(6)交通設施用地 (7)水利設施用地(8)其他建設用地

3.按土地所有權的歸屬分類，可分為：

(1)國有建設用地。指屬于國家所有即全民所有的用于建造建筑物、構筑物的土地，包括城市市區的土地、鐵路、公路、機場、國有企業、港口等國家所有的建設用地。

(2)集體所有建設用地。包括農民宅基地、鄉(鎮)村公共設旋、公益事業、鄉村辦企業使用農民集體所有的建設用地。

4.按建設用地的用途分類，可分為：

(1)非農業建設用地，指一切非農業用途的建設用地，主要包括①城鎮、工礦、村莊用地;②交通用地;③鄉鎮企業、農村作坊、機械化養殖場、采礦區、廢石場、垃圾堆場等三類。

(2)農業建設用地，指直接用于農業生產需要或規定用于農業生產配套工程的用地，如作物的暖房、育秧室、農用水泵房、農用道路等建設所需使用的土地。

5.按建設用地的規模分類，可分為：

(1)大型項目建設用地，根據建設規模和建設投資確認為大型項目進行建設所需要使用的土地。

(2)中型項目建設用地，根據建設規模和建設投資確認為中型項目進行建設所需要使用的土地。

(3)小型項目建設用地，根據建設規模和建設投資確認為小型項目進行建設所需要使用的土地。

6.按建設用地的狀況分類，可分為：

(1)新增建設用地，指新近某一時點以后由其他非建設用地轉變而來的建設用地。

(2)存量建設用地，指新近某一時點以前已有的建設用地。

這兩類建設用地在進入市場交易過程中，有不同的方式和審批要求。

7.按建設用地的使用期限分類，可分為：

(1)永久性建設用地，是指建設用地一經使用后就不再恢復原來狀態的土地;

(2)臨時建設用地，是指在實施過程中，需要臨時性使用的土地。

(三)建設用地的特點

1.非生態利用性

建設用地無需利用土壤的生產功能，屬土地的非生態利用性。建設用地可以利用水土條件相對較差、而承載功能符合要求的土地，而盡可能將水土條件好的、可能生產出更多生物量的土地留作農業生產用地，使土地資源的配置更加合理化，以發揮土地更大的效益。農業用地轉變為建設用地較為容易，但要使建設用地轉變為農用地，則較為困難。除需要相當長的時間外，成本也相當高。建設用地的這個特點，要求在農用地轉變為建設用地時，一定要慎重行事，嚴格把關，不要輕易將農用地轉變為建設用地。

2.土地利用的集約性

農用地或未利用地變為建設用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高度密集性，可以產生更高的經濟效益。就具體地段來說，它能引起地價的上升，有時可以上漲幾倍、幾十倍、上百倍。人們熱衷于將農用地轉變為建設用地就是一個典型的例子。為了保護農用地，限制農用地轉變為建設用地，世界各國都采取了嚴格的控制措施。

3.區位選擇的重要性

在建設用地的選擇中，區位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業服務中心的布局。但區位具有相對性，一是對一種類型的用地來說是優越的區位，對另外一種用地來說則不一定。如臨街的土地對商業來說是很好的區位，而對居住用地來說則不一定是優越的區位。二是區位的優劣可以隨著周圍環境的改變而改變，經濟活動對于區位本身的影響是巨大的。如交通站點的變遷對周圍土地的影響就是典型的例子。