2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：房地產直接投資
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房地產直接投資
房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買的過程，參與有關管理工作，包括從取得土地使用權開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。
(一)房地產開發投資
我國房地產開發投資統計中，房地產開發投資是指從事商品房和土地開發經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發投資。商品房建設投資是指房地產開發企業(單位)開發建設供出售、出租用的商品住房、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資(含征收、回遷還建用房)。土地開發投資是指房地產開發企業(單位)進行的土地開發工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資。
房地產開發投資，是指投資者從取得土地使用權開始，通過在土地上的進一步開發投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤。房地產開發投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經營(如商場、酒店等)時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。
隨著我國土地收購儲備制度的建立和政府出讓國有建設用地使用權方式的改革，以土地一級開發為主的土地開發投資活動，已經逐步發展為房地產開發投資的一種獨立形式。在土地開發投資過程中，開發商通過政府授權或委托獲取土地開發項目，經過土地征收、地上物征收補償、人員安置補償、市政基礎設施和公共配套工程建設，使土地達到可供政府出讓的條件，并在政府通過招標、拍賣或掛牌方式成功出讓土地后，以獲得的土地開發補償費收回投資、獲取投資收益。
(二)房地產置業投資
房地產置業投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(開發商新竣工的商品房)，也可以是市場上的存量房地產(舊有房地產)。
房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用;二是作為投資將購人的房地產出租給最終使用者.獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另外一個特點，是在投資者不愿意繼續持有該項物業時，可以將其轉售給另外的置業投資者，并獲取轉售收益。
隨著房地產市場的發展，對房地產置業投資的需求不斷增長，許多房地產企業，正在從單一的房地產開發業務模式發展為開發投資和置業投資相結合的業務模式，以提升企業投資經營活動的穩定性，降低單一開發業務模式可能給企業帶來的潛在風險。
此外，金融和保險等機構投資者的發展，尤其是房地產投資信托基金的出現，使得房地產置業投資活動日益頻繁，交易金額也越來越大型化。對于房地產機構投資者而言，缺乏房地產投資管理經驗且具有低風險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優質成熟物業，這類物業的購買價格高、收益水平較低但風險也低;而具備房地產投資管理經驗的機構投資者，則更傾向于購買處于優良區位的新竣工甚至尚未竣工的物業，這類物業初始價值和收益水平較低，但隨著投資者的持續資源投入和培育，物業價值和收益能力逐步提升，當達到成熟物業的狀況時，投資者可能繼續持有，也可能轉讓給前一類投資者。
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