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估價所需資料清單

房地產估價所需資料包括魯托人提供的和估價機構及注冊房地產估價師收集應掌握的影響房地產價格的所有資料。房地產估價所需資料主要包括：1)反映估價對象區位、實物和權益狀況的資料;2)估價對象及其同類房地產的交易、收益、成本等資料;3)對估價對象所在地區的房地產價值和價格有影響的資料;4)對房地產價值和價格有普遍影響的資料。

(一)反映估價對象區位、實物和權益狀況的資料

1.估價對象土地方面的資料

(1)土地區位狀況：即坐落，四至，與城市標志性建筑物的直線距離、行程、車程等;

(2)土地實物狀況：即土地面積、形狀，地形、地貌，工程地質狀況等;

(3)土地開發程度：即宗地紅線內、外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵，紅線內場地平整程度狀況;

(4)土地登記狀況：即土地來源及歷史沿革，地理位置，法定用途及實際用途，四至，面積，土地級別，土地權屬性質及權屬變更，土地登記證書號，國有土地使用證編號，登記時間，地籍圖號，宗地號;

(5)土地權利狀況：土地的所有權、使用權，土地使用權性質是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設立抵押、典當、出租，是否涉案，權屬有無爭議，是否為共有等狀況;

(6)土地利用狀況：土地利用現狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況;

(7)土地使用管制狀況：城市規劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車泊位、建筑體量體型、色彩、地面標高，規劃設計方案與環境保護、消防安全、文物保護、衛生防疫等有關法律規定的符合狀況，以及商業用地的臨街寬度、深度狀況，農業用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況，周期性自然災害狀況，日照、降水量、風向、排水積水狀況等資料。

2.估價對象建筑物方面的資料

(1)建筑物的三維空間位置;

(2)面積：建筑面積，使用面積，成套房屋的套內建筑面積、居住面積、營業面積、出租面積;

(3)層數及總高，層高;

(4)建筑式樣、風格、色調，結構，設備、設施，裝修，朝向，平面布局，通風，采光，隔聲、隔振、隔熱;

(5)建筑物建成年月，維修養護及完損狀況、新舊程度;

(6)產權狀況：產權證號，是獨有、共有、還是建筑物區分有權，是完全產權還是部分產權，是否設定抵押、典當、出租，是否涉案，權屬有無爭議，是否違章建筑等;

(7)利用狀況：法定用途，實際用途，不同用途的位置或樓層分布及其面積，物業管理，衛生、治安狀況。

(二)估價對象及其同類房地產的交易、利潤率、收益率等資料

這類資料主要通過市場調查收集，主要包括：相類似房地產的交易實例資料，租賃實例資料，空置實例資料，收益實例資料，租賃價格實例資料，建安造價資料，房地產開發市政配套費用等規費資料，開發利潤率資料，基準地價資料，路線價資料，資本化率、報酬率、折現率資料、銷售費用率等估價參數資料，營業稅及其附加稅率資料，契稅稅率資料，開發經營期資料等。

(三)估價對象財務會計信息資料

是指應由估價委托人提供的根據本單位、企業實際發生的經濟業務事項進行會計核算的依據，如憑證、賬簿、財務會計報告等，其中，會計憑證包括原始憑證和記賬憑證，會計賬簿包括總賬、明細賬、固定資產卡片等;財務會計報告包括月、季、半年、年度報告以及項目竣工財務決算表等。

(四)對估價對象所在地區的房地產價值和價格有影響的資料

對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料，多指微觀區域環境的資料，包括大氣環境、水文環境、聲覺環境、視覺環境、衛生環境等環境資料，基礎設施完備程度資料，商店、醫院、學校、餐館、金融機構、公園、娛樂設施等公共配套設施資料，市內交通的通達度、可及性，對外交通的方便程度等交通狀況資料，人口數量、質量、家庭規模、風土人情、消費特征等人口狀況資料，城市區域規劃、交通管制、社會治安狀況、房地產投機、居民收入等區域性行政、社會經濟狀況資料，不同用途、不同規模、不同檔次、不同平面布置、不同價格房地產的供求狀況資料等等。

(五)對房地產價值和價格有普遍影響的資料

對房地產價格有普遍影響的資料多指宏觀環境資料，包括經濟發展、銀行存貸款利率、物價、人均可支配收入等經濟因素資料，政治安定狀況、城市化等社會因素資料，房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、地區特殊政策、稅收政策等行政因素資料，世界經濟狀況、國際競爭狀況、國際政治對立狀況、國際軍事沖突等國際因素資料。

房地產估價師對收集的估價所需資料應進行核查。當估價委托人是估價對象權利人時，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況。