2018年房地產估價師《理論與方法》假設開發法概述
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假設開發法概述
1、假設開發法的含義
概念
也稱為剩余法、預期開發法、開發法，是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
本質
與收益法相同，是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值
具體為預測的開發完成后的價值減去預測的后續開發建設的必要支出及應得利潤后的余額
2、假設開發法的理論依據
理論依據
預期原理和地租原理(一次性的剩余價格)
表現形式
評估新開發的房地產價值的成本法的倒算法。
兩者主要區別
成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值。
假設開發法中開發完成后的房地產價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是土地價值。
3、假設開發法適用的估價對象
適用對象
凡是具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產。
具體包括：
可供開發建設的土地；
在建工程；
可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產；
不適合采用假設開發法的項目；
應有規劃條件但規劃條件尚未正式確定的待開發房地產，難以采用假設開發法估價；
如仍需要估價，一定要把對規劃條件的假設在估價報告中特別提示。
【2007年真題】
對于有城市規劃條件要求，但其城市規劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發法估價。 ( )
【答案】 √
4、假設開發法適用的條件
假設開發法測算可靠程度的兩個關鍵預測(兩要點)：
是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用在則，正確判斷了房地產的最佳開發利用方式。
是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確預測了開發完成后的價值。
外部條件-良好的社會經濟環境(三方面)：
要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規。
要有一個明朗、穩定及長遠的房地產政策(包括有一個長遠、公開的土地供應計劃)。
要有一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫(包括有一個清晰、全面的有關房地產開發建設和交易的稅費清單或目錄)。
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