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房地產市場結構

(一)房地產市場的壟斷競爭關系

市場結構，是指菜一市場中各種要素之間的內在聯系及其特征。按照某行業內部的生產者或企業數目、產品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場四種市場結構類型。四種市場結構中，完全競爭市場競爭最為充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭但競爭又不充分。

由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度鞍低.因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產市場的壟斷競爭特征，給予房地產供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數量控制和銷售價格控制等。以住房市場為例，由于存量住房市場的交易雙方主要為分散的家庭，因此存量住房市場的壟斷競爭市場結構特征表現為競爭多于壟斷;而在新建住房市場上，由于房地產開發企業集中開發建設的商品住房項目是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區域市場的新建住房開發項目較少，就容易形成區域性壟斷，導致壟斷多于競爭。房地產市場的壟斷競爭特征，除受到子市場分割的影響外，還受到供給者或需求者市場勢力的影響。

隨著房地產企業大型化發展，房地產市場上的寡頭壟斷問題開始受到社會關注。以新建商品房市場為例，房地產百強企業的銷售額市場份額，已經從2003年的14.0%擴大到2016年的40.8%，市場上的壟斷競爭關系會發生顯著變化。

(二)房地產市場的結構比例關系

為了從宏觀角度把握房地產市場的特點，有關房地產市場分析，也常常采用對有關市場指標進行量化結構比例關系分析的方法。將房地產市場的結構，從總量結構、區域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構等維度進行解構。要實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的市場目標，保持房地產業與社會經濟及相關產業協調發展，必須準確把握房地產市場上的這些結構比例關系。

(1)總量結構：從房地產市場整體出發，分析開發和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供給和需求之間的總量差距。

(2)區域結構：分析在全國不同地區之間，房地產市場發育情況的差異和特點，考察不同區域或城市之間，房地產市場的開發規模、主要物業類型的供求數量、房價水平和政策措施的差異。

(3)產品結構：從經濟發展階段出發，考察房地產市場中住宅、寫字樓和商業用房等不同物業類型之間或某一特定物業類型中不同檔次產品或產品細分之間的供給比例或交易比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。

(4)供求結構：針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系;并從市場發展的實際情況出發，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態。

(5)投資結構：根據投資者參與房地產市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態變化。如直接投資與間接投資、開發投資與置業投資、個人投資與機構投資、境內投資與境外投資等。

(6)租買結構：租買結構是當前使用的房地產空間中，租住和自有自住的比例關系。承租和購買兩種方式，都可以滿足房地產使用需求，相應的也就形成了房地產市場上的租買結構。一個城市或區域的租買結構，與市場上租金和價格的關系、人們對房地產所有權的偏好、市場上可供出租房地產的數量、城市或區域的經濟發展水平等因素相關。發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，是我國住房市場發展面臨的重要任務。