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投資組合和剩余技術

在收益法中，報酬率和資本化率都可從房地產的物理構成(土地與建筑物)或資金構成(抵押貸款與自有資金)中求出各構成部分的報酬率和資本化率，或將其報酬率和資本化率運用到各構成部分上以測算其價值。

一、投資組合技術

投資組合技術主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

㈠土地與建筑物的組合

運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，采用的資本化率應有所不同，相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。A、綜合資本化率是求取房地價值時應采用的資本化率。B、土地資本化率是求取土地價值時應采用的資本化率。C、建筑物資本化率是求取建筑物價值時應采用的資本化率。

綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴格區分，但又是相互聯系的。如果能從可比實例房地產中求出其中兩種資本化率，便可利用下列公式求出另外一種資本化率：

式中 Ro：綜合資本化率;RL：土地資本化率;RB：建筑物資本化率;VL：土地價值;VB：建筑物價值。

若知道土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關系。其公式如下： Ro=L×RL+B×RB

式中 L：土地價值占房地價值的比率; B：建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%。

㈡抵押貸款與自有資金的組合

購買房地產的資金通常由兩部分構成：①抵押貸款;②自有資金(權益資金)。房地產的報酬率須同時滿足這兩部分資金對投資報酬的要求：貸款者(如貸款銀行)要求得到與其貸款所冒風險相當的貸款利率報酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風險相當的投資報酬。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產的報酬率，而是利用抵押貸款常數和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數與自有資金資本化率的加權平均數，即： Ro=M×RM+(1-M)×RE

式中 Ro——綜合資本化率; RM——抵押貸款常數; RE——自有資金資本化率。

M——貸款價值比率(貸款成數)，即貸款金額占房地產價值的比率，一般介于60%～90%之間;

□抵押貸款常數一般采用年抵押貸款常數，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。若抵押貸款按月償還，年抵押貸款常數是：①將每月的償還額乘以12再除以抵押貸款金額;②或將月抵押貸款常數(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款額為：

則抵押貸款常數的計算公式為：式中 RM——抵押貸款常數;AM ——等額還款額;VM ——抵押貸款金額;

YM——抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i);n——抵押貸款期限。

□自有資金資本化率是從稅前現金流量(凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可通過市場提取法由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金額而得到。

□綜合資本化率須同時滿足貸款者對抵押貸款常數的要求和自有資金投資者對稅前現金流量的要求，下列幾點有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：

(1)把購買房地產視做投資行為，房地產價格為投資額，房地產凈收益為投資收益。

(2)購買房地產的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，因此有

抵押貸款金額+自有資金額=房地產價格

(3)房地產的收益相應地由這兩部分資本來分享，即房地產凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益

(4)于是又有 　房地產價格×綜合資本化率=抵押貸款金額×抵押貸款常數+自有資金額×自有資金資本化率

抵押貸款金額 自有資金額

(5)于是有　　綜合資本化率=——————×抵押貸款常數+——————×自有資金資本化率

房地產價格 房地產價格

=貸款價值比率×抵押貸款常數+(1-貸款價值比率)×自有資金資本化率=M×RM+(1-M)×RE

【例8-25】購買類房地產通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。通過可比實例房地產計算出自有資金資本化率為12%。請計算綜合化率。

【解】已知：根據題意可知，抵押貸款比率為M=70%，YM=6%，n=20年，自有資金資本化率為RE=12%，計算Ro。

(1)計算抵押貸款常數

(2)計算綜合資本化率 Ro=M×RM+(1-M)×RE=70%×8.60%+(1-70%)×12%=9.62%

【例】購買某類房地產，抵押貸款占總房款的八成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為30年，按月等額本息償還，通過測算自有資金資本化率為12%。則其綜合資本化率為( C )。

A.8.24% B.10.05% C.8.15% D.9.42%

【解】(1)(2)計算綜合資本化率 Ro=M×RM+(1-M)×RE=80%×7.19%+(1-80%)×12%=8.152%

【例8-26】某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數為0.08。求房地產的價格。

【解】已知Ao=2萬元，RE=12%，RM=0.08，V E=5萬元。求房地產價格

(1)自有資金要求的稅前凈收益(稅前現金流量) AE=5萬元×12%=0.6 (萬元)

(2)償還抵押貸款的能力(抵押貸款要求的稅前凈收益) AM=2-0.6萬元=1.4 (萬元)

(3)抵押貸款金額VM=抵押貸款要求的稅前凈收益/ RM=1.4/0.08=17.5 (萬元)

(4)該房地產價格V=自有資金額V E+抵押貸款金額VM=5+17.5=22.5 (萬元)

注意：本題沒有給出抵押貸款比率，故不能直接求出Ro。不能用綜合資本化率，直接求房地產價格。

二、剩余技術

□含義：當已知整體房地產的凈收益、其中某一構成部分的價值和各構成部分的資本化率或報酬率時，從整體房地產的凈收益中扣除歸屬于已知構成部分的凈收益，求出歸屬于另外構成部分的凈收益，再將它除以相應的資本化率或選用相應的報酬率折現，得出房地產中未知構成部分的價值的方法。此外，把求得的未知構成部分的價值加上已知構成部分的價值還可得到整個房地產的價值。剩余技術主要有土地剩余技術、建筑物剩余技術、自有資金剩余技術、抵押貸款剩余技術。

㈠土地剩余技術

□含義：土地與地上建筑物共同產生收益，但若采用收益法外的方法能求得其中的建筑物價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化，即可求得土地的價值。