講義:假設開發法總結和運用舉例9.5
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第九章 假設開發法及其運用
第五節 假設開發法總結和運用舉例
假設開發法總結：
對假設開發法的內容進行歸納總結可知：假設開發法在本質上是一種收益法，在形式上是成本法的"倒算法"。根據考慮資金時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。假設開發法適用的估價對象是具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，簡稱為待開發房地產。假設開發法的測算結果為估價對象開發完成后的價值減去后續必要支出及應得利潤。
運用假設開發法估價的關鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發房地產狀況;另一頭是未來開發完成后的房地產狀況。然后假設將待開發房地產狀況"變成"未來開發完成后的房地產狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤。
在實際估價中，待開發房地產狀況和未來開發完成后的房地產狀況是多種多樣的。待開發房地產狀況可分為可供開發的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開發的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。未來開發完成后的房地產狀況，對生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類;對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外，未來開發完成后的房地產狀況不一定是純粹的房地產，還可能包含著家具、機器設備等動產和特許經營權等權利。
開發完成后的價值可采用市場法或長期趨勢法求取，也可采用收益法求取。后續必要支出及應得利潤通常分為待開發房地產取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤。
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