【導讀】環球網校整理了"講義:搜集交易實例6.2"，供大家參考，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!

　　特別推薦：2018年房地產估價師《理論與方法》第六章講義匯總

　　第六章 市場法及其運用

　　第二節 搜集交易實例

　　搜集大量交易實例的必要性：

　　運用市場法估價需要擁有大量的交易實例。只有擁有了估價對象所在地大量的房地產交易實例，才能把握估價對象所在地正常的房地產市場價格行情，保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍;才能選擇出符合一定數量和質量要求的可比實例，保障根據這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加準確而不會出現較大誤差。因此，估價機構和估價師應努力搜集較多的交易實例。

　　搜集交易實例盡管是市場法估價的一個步驟，但對估價機構和估價師而言，交易實例是一個不斷積累的過程，平時就應留意搜集，不能等到采用市場法估價時才去搜集。這樣，一旦需要采用市場法估價，就已經有了足夠多的交易實例可供選取，從而可以較快地完成估價工作。當然，在采用市場法估價時，也可根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些交易實例。

　　搜集交易實例的途徑：

　　交易實例不會自己跑到估價師手中。估價師應視為自己要買賣、租賃房地產那樣用心去調查估價對象所在地的房地產市場行情和搜集交易實例的途徑，掌握搜集交易實例的技巧，盡力搜集較多的交易實例。

　　搜集交易實例及相關參考資料的途徑主要有：

　　(1)走訪房地產交易當事人，了解其交易的房地產及成交價格等信息。

　　(2)訪問房地產經紀機構和房地產經紀人員、相關律師、房地產交易當事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產及成交價格等信息?，F在，越來越多的房地產交易是通過房地產經紀機構和房地產經紀人員促成的，通過房地產經紀

　　機構和房地產經紀人員可以獲得大量及時、真實的交易實例。

　　(3)查閱政府和有關部門的房地產價格等資料。例如，房地產權利人轉讓房地產時向有關部門申報的成交價格等資料，政府出讓建設用地使用權的價格等資料，政府或其授權的部門確定、公布的基準地價、標定地價、房屋重置價格等資料。

　　(4)向專業房地產信息提供機構購買房地產價格等資料。現在，出現了一些以營利為目的的專門從事房地產價格等信息搜集、整理、分析和提供的機構。

　　(5)查閱報刊、網站上有關房地產出售、出租的廣告，參加房地產交易展示會，與房地產的業主、開發企業、經紀人員等房地產出售人或其代理人洽談，獲取房地產的要價、標價、掛牌價、報價等資料，了解房地產市場價格行情。要價、標價、掛牌價、報價等雖然不是成交價格，一般不能反映真實的市場價格行情，不應作為交易實例，但與成交價格之間有一定的關系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考。

　　(6)同行之間相互提供。估價機構或估價師之間可以建立某種協作關系，相互提供所搜集的交易實例和經手的估價案例資料。

　　搜集交易實例的要求

　　搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。

　　在搜集交易實例時應盡量搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產基本狀況，如名稱、坐落、規模(面積)、用途、權屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年份、建成年代)、建筑結構、周圍環境和景觀等。②交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關系等。③成交價格，包括總價、單價及計價方式(如是按建筑面積計價還是按套內建筑面積、使用面積、套計價)。④成交日期。⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比例)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限)。⑥交易情況，如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)、交易方式(如協議、招標、拍賣、掛牌等)、交易稅費負擔方式(如買賣雙方是依照規定或者按照當地習慣各自繳納自己應繳納的稅費，還是全部稅費由賣方負擔或由買方負擔等)，以及有無利害關系人之間的交易和急于出售、急于購買等特殊交易情況。

　　為了避免在搜集交易實例時遺漏重要的內容并保證所搜集內容的統一和規范，最好事先將房地產分為居住、商業、辦公、旅館、餐飲、體育和娛樂、工業、農業等不同類型，分別針對這些類型的房地產將需要搜集的內容制成表格。此表格可命名為"房地產交易實例調查表"。表6-1是一種示意性、簡化的"房地產交易實例調查表"，僅供參考。

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