【導讀】環球網校整理了"2018年房地產估價師《案例與分析》答題要求及要點"，供大家參考，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!

　　1.答題要求(指出并改正估價報告片斷中的錯誤。本題10分。注意：錯誤之處不超過4處，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤;如果將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分;本題最多扣至0分。)

　　2.答題要點：結合房地產估價方法，找出價格構成的缺項與多余項、計算錯誤、參數選用錯誤等，并加以改正。一般來說，改錯題是難度較大的題，得分也比較困難，主要是倒扣分。以往改錯題主要是對估價方法運用中的計算錯誤進行改正，近年來側重某一專題描述性錯誤的挑錯改錯，需要特別認真的仔細閱讀，發現錯誤，查找相關資料，確認自己找對了，然后再修改?？忌宄腻e題一般只有3～4個錯誤項，不要隨意猜想。如果將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。

　　3.改錯評分標準

　　(1)籠統回答××××錯，不給分。

　　(2)指明了錯誤，未列出公式及計算結果的給1分;指明了錯誤，列出正確計算公式，無計算結果的給2分;指出×××有錯，但列出錯誤公式者倒扣2.5分，指明了錯誤，列出正確計算公式，得出正確計算結果的給2.5分;

　　(3)將正確的地方改錯倒扣分。

　　(4)將錯誤的地方改錯不給分也不倒扣分。

　　【2010考題·指錯題】指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣到0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：

　　變現能力是指假定在價值時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。

　　影響房地產變現能力的因素主要有：

　　1.通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。

　　估價對象中，大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。

　　2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。

　　估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。

　　3.可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強;反之，變現能力就較弱。

　　估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。

　　4.房地產開發程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。

　　由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現能力較強。

　　5.價值、規模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。

　　估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。

　　6.區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。

　　估價對象位于××商務圈，較繁華，區位狀況較好，變現能力較強。

　　綜合分析以上影響因素，估價對象房地產變現能力較強。假定在價值時點拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實現的價格一般比評估的正常市場價值要低，預計為評估價值的70%左右。

　　【答案】

　　1.在通用性表述中，“標準廠房比特殊廠房的通用性差”說法錯誤，應為特殊廠房比標準廠房的通用性差(或標準廠房比特殊廠房的通用性強)。

　　2.在房地產開發程度表述中，“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現能力較強”說法錯誤，應為由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現能力較弱。

　　3.缺少變現時間長短的說明。

　　4.缺少變現費用、稅金的種類、數額和清償順序的說明。

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