講義:對房地產估價的基本認識1.1
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第一節 對房地產估價的基本認識
一、房地產估價的含義
(一)專業估價與非專業估價的區別
對“估價”通俗而簡單的理解，就是估計商品、資產、財產等的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他估計得對或錯，也不論人們是否相信其估計結果。例如，你看上了某幢房屋或某塊土地，想知道它值多少錢，或者判斷賣方的要價是否合理，或者自己出價多少合適，你可以自己估計，也可以咨詢親友的意見。這種意義上的估價，不妨稱為非專業估價。然而，要想獲得客觀合理、令人信服的估價結果，就需要專業估價。
(二)專業房地產估價的概念
專業房地產估價的核心內容，是接受他人委托，為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷。為了保障這種分析、測算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動的單位和個人是房地產估價機構和房地產估價師，而且要求遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法去分析、測算和判斷。因此，如果給專業房地產估價下個完整的定義，那么它是指房地產估價機構接受他人委托，委派房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。
(三)估價與評估的異同
房地產估價也稱為房地產價格評估、房地產價值評估、房地產估值，時常還稱為房地產評估。一般情況下，房地產估價和房地產評估可以不作區分，能夠交換使用。但是，科學、嚴謹地說，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。
(四)國外和港臺地區對房地產估價的稱謂及定義
國外以及中國中國香港和中國臺灣對房地產估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“the act or process of developing an opinion of value(得出一種價值意見的行為或過程)”。
二、房地產估價的特點
為了進一步理解和把握房地產估價的含義，還應對房地產估價有下列認識。
(一)房地產估價是評估房地產的價值而不是價格
(二)房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價
(三)房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證
(四)房地產估價有誤差但誤差應在合理的范圍內
(五)房地產估價既是科學也是藝術
三、房地產估價的必要性
(一)專業估價存在的基本前提
(二)房地產需要專業估價
(三)房地產估價在估價行業中占主體
房地產估價不僅必要，而且在估價行業中占主體。這是因為：
(1)房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少。
(2)房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。
(3)房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。
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