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　　第九章 物業(yè)管理制度與政策

　　第二節(jié) 物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)：

　　為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，保障民主決策，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《條例》，住建部制定了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(建房[2009]274 號(hào))，對(duì)業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、管理規(guī)約等作了明確規(guī)定。《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也做出了相應(yīng)的規(guī)定。

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　　物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同：

　　(一)物業(yè)管理的委托

　　1.物業(yè)管理委托方物業(yè)管理的委托方是業(yè)主。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會(huì)三類主體。

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　(2)公房出售單位

　　(3)業(yè)主大會(huì)

　　2.物業(yè)管理招投標(biāo)概述

　　(1)物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵

　　(2)物業(yè)管理招標(biāo)方式

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同

　　1.物業(yè)服務(wù)合同的屬性

　　2.物業(yè)服務(wù)合同的類型

　　3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容

　　物業(yè)的承接查驗(yàn)：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。現(xiàn)場查驗(yàn)20日前建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(3)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;(4)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起l0日內(nèi)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交上述資料。物業(yè)服務(wù)

　　合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料交還給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。