2017年房地產估價師易錯考點房地產強制拍賣估價的類型與方法

更新時間：2017-09-20 14:50:28 來源：環球網校

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　　房地產強制拍賣估價的類型與方法：

　　(一)商品房

　　商品房屬于完全產權的房地產，估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

　　(二)行政劃拔地上的房產

　　行政劃撥地上房產的所有人只擁有房屋的所有權，按照相關的法律法規的規定，拍賣所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權出讓金，因此對劃撥土地上的房產進行估價時，可采取兩種技術路線進行估價：

　　(1)以完全商品房產權進行估價，拍賣后從拍賣價款中扣除應補地價款及賣方稅費。估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

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　　(2)以房地產的權益價格，即完全商品房的價格減去應補地價進行評估，估價時可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產權下的正常市場價格，再評估應補繳的地價。

　　由于完全產權市場價格比較容易獲取，而應補交地價存在較多變數，因此通常采用第一種技術路線。

　　(三)在建工程

　　對處于在建工程階段的拍賣房地產的估價，應充分考慮后續工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發法、成本法、市場法。