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　　房地產價格評估的原則：

　　房地產價格評估必須做到客觀。公平、科學。合理，必須遵循房地產價格形成運動的客觀規律。這是房地產價格評估的基本原則，具體說，房地產價格評估必須遵循如下原則：

　　1.價值決定價格原則房屋是商品，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)凝結著社會必要勞動，具有價值。商品房價格決定于它的價值。

　　2.供求原則房地產價格與其他商品一樣，受供求關系變動的影響。進行房地產評估時，必須充分考慮房地產的供求狀況。由于房地產具有地理位置的固定性。地區性和個別性，這種供求狀況主要指當地房地產市場的供求狀況。分析房地產供求變化時，除了要分析一定時間內供求總量的變化外，還要分析供求結構的變化。此外，由于房地產在某地區、某城市的供給量是有限的，故分析房地產供求，應側重于分析房地產需求的總量與結構。

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　　3.房地分離評估、綜合計價原則該原則是指分別對房屋和土地進行評估，然后把房和地兩個因素進行綜合分析，最終以一個價格體出來。 這一原則是由房地產價值構成的特殊性所決定的。房屋價格與土地價格的形成不同。房屋價格是房屋商品價值的體現，可采用與其他商品價格相似的計算方法求得。但土地價格則不同，有一套評估制度，須通過一定的估價程序后獲得。

　　4.依法原則房地產價格評估，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)要以有關法律為依據，如《城市規劃法》規定了土地的用途、容積率，建筑物高度與建筑風格等，房地產評估就必須考慮這些規定。評估人員必須熟悉有關的法律、法規，才能做到依法評估，保證評估結果的實際可靠。

　　5.替代原則根據經濟學理論，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的物品，應具有同一的價格，即具有完全的替代關系。 房地產價格也符合這一規律。在評估中，房地產價格可由效用均等的替代房地產來決定。由于房地產具有個別性特性，很難找到完全相同的房地產。但是，在同一市場上，同類型房地產的效用可以相互替代，如住宅與住宅，辦公樓與辦公樓。在選擇比較對象時，應選擇具有較大替代性的房地產，替代原則是市場比較法的理論基礎。房地產價格評估的原則

　　6.最有效使用原則房地產具有用途的多樣性，每一種用途為使用者帶來的收益可能都不同，所謂最有效使用原則，就是以獲取最大收益的使用方式來衡量房地產價格。例如，在評估某一鬧市區的土地時，當然要考慮建高層建筑用作商業樓或寫字樓來評估其價格，而不應按照一般地區，用作建造普通房的效益來測算價格。對當前最有效使用的確定，往往是基于對未來效用的預測并與當前效用對比的結果。預測的準確性直接關系到這種判斷的可靠性。

　　7.邊際收益先遞增后遞減原則進行房地產投資時，一種生產要素可變，其他生產要素不變財，開始時每增加投入一單位該生產要素，收益遞增。但收益達到某一數值后，如果再追加投資該生產要素，每增加一單位投入，其收益則遞減。理解此原則，即可找出房地產的邊際有效使用點。

　　8.評估時日原則房地產市場是變動的。評估某一房地產價格時，必須假定市場情況停止在某一時日。一般選擇現查勘日期為評估時日，或因特殊需要將其它日期定為評估時日。該原則意義在于，評估時日是確定房地產權益責任的界限和評估時值的界限。如政府有關房地產法規的發布、變更。實施日期均可能影響房地產權益人的利益和房地產的價值。故確定評估時日非常重要。

　　房地產價格評估的原則9.預測原則及變動原則對房地產價格的評估，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)重要的并非過去，而是未來。房地產價格是由反映其未來的預期收益所決定的。預期收益越大，房地產價格越高。預測原則與變動原則是相關聯的。變動原則的含義：房地產價格是多種因素相互作用的結果。隨著這些因素的變動，房地產價格也必然隨之增減。進行房地產估價時，應密切關注各種因素的動態，并對這些因素變動造成的房地產價格的波動作出合理的判斷。

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