【摘要】"房地產投資風險的識別"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"2017年房地產估價師《理論與方法》房地產投資風險的識別"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

　　特別推薦：2017年房地產估價師《理論與方法》知識點匯總

　　房地產投資風險的識別：

　　如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率,其計算方法有以下幾種。

　　(一)采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別

　　1.投資房地產的營業率。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為:

　　營業率=年營業總費用/年計劃總收入

　　據有關調查數據表明,新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。

　　2.償債收益比。營業凈收入是扣除所有成本費后的收入,是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

　　償債收益比=營業凈收入/要求的年償債額

　　償債收益比數值越小,該項借款投資的風險越大;反之,則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。

　　3.保本占用率。保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為:

　　保本占用率=(年營業總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入

　　保本占用率越高,投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85%-90%。

　　編輯推薦：

　　2017年房地產估價師《案例分析》知識點匯總

　　2017年房地產估價師《制度與政策》知識點匯總

　　2017年房地產估價師考試《制度與政策》知識點匯總

　　2017年房地產估價師考試《經營與管理》知識點匯總

　　環球網校房地產估價師頻道為您搜集整理了《房地產估價師論壇了解更多考試內容，祝考試順利！

　　【摘要】"房地產投資風險的識別"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"2017年房地產估價師《理論與方法》房地產投資風險的識別"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

　　特別推薦：2017年房地產估價師《理論與方法》知識點匯總

　　(二)概率與數理統計的方法

　　由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布,因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查,有已開發項目的資料,可以使用數理統計的方法得出分布或其估計,甚至通過統計檢驗,但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。

　　但如果某一房地產項目投資的報酬回報率的可能結果有幾種,(環球網校房地產估價師頻道為您整理)每一種可能的結果為xi其出現的概率為Pi,則其數學期望為:

　　如果投資者將投資報酬率的預期結果取為數學期望是合符情理的。因為在統計的意義上真實的投資報酬率出現在數學期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預期結果與實際結果的“平均”變動程度,因此可作為一種風險的度量。標準差越大,風險越大,標準差越小,風險越小。用標準差度量投資風險的優點是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數理統計一整套理論和方法。在降低投資風險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出。考慮到相同的標準差,對于期望值不同的投資項目,它所表達的影響程度或對投資者的損害程度,也即風險大小,應該是不同的。期望值大時,風險應小些,期望值小時,風險應大些。所以人們更喜歡用變異系數來度量風險:

　　R=б/E

　　怎樣的R值是小(大)風險,與投資者的風險偏好性格有關。但R接近1的風險,通常是投資者不愿接受的風險。R>1的風險,是很多投資者不能忍受的風險。也可以用Δ=E-б這一絕對數來度量風險。

　　編輯推薦：

　　2017年房地產估價師《案例分析》知識點匯總

　　2017年房地產估價師《制度與政策》知識點匯總

　　2017年房地產估價師考試《制度與政策》知識點匯總

　　2017年房地產估價師考試《經營與管理》知識點匯總

　　環球網校房地產估價師頻道為您搜集整理了《房地產估價師論壇了解更多考試內容，祝考試順利！