【摘要】"房地產價格的特征"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"2017年房地產估價師《理論與方法》房地產價格的特征"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　房地產價格的特征：

　　房地產價格的特征主要有下列5個：

　　(1)房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

　　房地產因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。寫字樓、公寓、商場、旅館等類房地產，租賃甚至占主體地位。因此，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)房地產同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經濟學上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格(也稱為買賣價格，通常簡稱價格);二是使用它一定時間的價格，經濟學上稱為服務價格，即這里的使用代價的租金( 也稱為租賃價格，通常簡稱租金) 。從而房地產價格也有廣義的價格(包括買賣價格和租賃價格 ) 和狹義的價格(僅指買賣價格)。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。

　　房地產的價格與租金的關系，類似于本金與利息的關系。如果需要求取價格 (相當于本金), 只要把握租金(相當于利息)與資本化率或報酬率(相當于利息率，通常簡稱利率), 將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法(該方法將在本書第八章詳細介紹) 。

　　(2)房地產價格受區位的影響很大

　　(3)房地產價格實質上是房地產權益的價格

　　房地產由于不可移動，在交易中可以轉移的不是其實物，而是其所有權、使用權或其他權益。實物狀況相同的房地產，權益狀況可能千差萬別，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)甚至實物狀況好的，由于權益過小，如土地使用期限很短，產權不明或權屬有爭議，違法、違章建筑等，價格較低;相反，實物狀況差的，由于權益較大，如產權清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，房地產價格是房地產權益的價格。故房地產估價與對房地產權益的調查了解和分析有密切關系是必然的。當然，在估價中也不可忽視房地產的實物完好狀況對其價值的影響。

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　　(4)房地產價格形成的時間較長

　　由于房地產的價值量大，加上獨一無二特性造成對影響房地產價格的質量、功能、產權、周圍環境景觀、物業管理等方面的情況在短時間內不易了解，所以人們在房地產交易時一般是十分謹慎的，從而房地產交易價格通常難以在短期內達成。

　　(5)房地產價格容易受交易者的個別情況的影響

　　一般物品由于品質相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客觀，不易受交易者的個別情況的左右。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)房地產由于不能搬到同一處進行比較，具有獨一無二的特性，要認識房地產，只有親自到實地查看，而且由于房地產價值量大，相似的房地產一般只有少數幾個買者和賣者，有的房地產甚至只有一個買者和一個賣者。所以，房地產價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況(如偏好、討價還價能力、感情沖動)的影響。

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