房地產抵押估價的特殊性?
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【摘要】"房地產抵押估價的特殊性"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"房地產抵押估價的特殊性?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
房地產抵押估價的特殊性?
答疑：
(一)房地產抵押貸款行為的貸款的特殊性。房地產抵押貸款雖是房地產交易的一種，但它具有自身的特點：
1、在抵押期間，抵押人不轉移房地產占有方式。房地產抵押的目的是為債務人如期履行債務提供擔保，其特點是抵押人不轉移房地產的占有。就抵押權人而言，設定抵押權的根本目的在于為債務人如期履行債務提供物質擔保，而不是取得抵押物或變賣抵押物;就抵押人而言設定抵押權的根本目的也是為如期履行債務提供物質擔保，轉移的是抵押權而不是抵押物。只是在抵押期滿，抵押人不履行債務時，抵押權人有權依法變賣抵押物優先受償，所以履行債務提供擔保是房地產抵押的目的，不轉移房地產占有方式是房地產抵押的一個特點，不同于房地產交易之處。
2、抵押房地產產權在抵押期間具有未來的不確實性。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)因為在抵押期間，抵押人能否按抵押合同償還債務尚不清楚。如果抵押人到期不履行債務，抵押權人將依法處分抵押房地產，但如果抵押人到期償還了債務，則將收回抵押房地產的處分權。
3、房地產抵押權能的特殊性。房地產抵押權是一種處分權，它不以利用標的物實體為目的，它能給抵押權人帶來的經濟利益實際上是一種經濟補償，國家建設部《城市房地產抵押管理方法》第四十七條規定，處分房地產應支付的費用及應繳納的稅金，要優于抵押權人的受償權。由此可見，抵押權人還不能夠得到處分抵押房地產的全部價款，而只有優先受償權。
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4、房地合一性。房地產包括房產和地產，這三個概念是從經濟的角度對房地產資產形式所作的分類。商品經濟中，房地產代表著房屋建筑的經濟價值，地產代表著土地的經濟價值，由于房屋土地在物質屬性上具有連帶關系，致使這兩種資產形成也有緊密的連帶關系。因此，房屋不能單獨進行抵押，需以整個房地產作抵押。
(二)房地產抵押估價基本事項的特殊性。房地產抵押貸款形為的特殊性決定了房地產抵押估價基本事項也具有特殊性。
1、估價目的的特殊性。在房地產的基本事項中，估價目的是最重要的因素，其它各項基本事項旨受其制約。因此，在房地產抵押估價時，首先應知道估價目的。估價來源于對各種估價的需要，而估價結果就是要滿足抵押貸款這一經濟活動的需要，這個滿足就體現在能確保債權的全部收回。從這可知，房地產抵押估價目的是確定作為抵押的房地產的可擔保價值，從而確定貸款額。
2、估計對象的合法性。從估價目的出發，房地產抵押估價對象是抵押人為獲得貸款而作的抵押的房地產，因此要求作為估價對象的房地產必須合法，即房地產抵押評估必須是抵押人的合法擁有，產權的確無爭議的，而且符合有關法律法規標的物的設定范圍，房地產評估機構才能進行評估。凡國家法律規定不得設為抵押的房地產自然不能作為抵押估價的對象。
3、抵押價格的內涵。就權利狀態而言，房地產抵押估價對象的權利狀態是抵押權，因此房地產抵押估價所要得到的估價額，其價格類型為抵押權的價格。按照房地產價格的基本原理，一項房地產權利的價格是由該項權利能給其持有人所帶來的經濟收益，實際上是一種經濟補償，即當抵押人不能按約償還債務時，抵押物經拍賣所得價款中實際可用于清償抵押貸款債務的部分。這就使得抵押權價格內涵較為復雜。首先，抵押物的拍賣由于展示時間的限制，交易情況顯然不同于正常的房地產市場交易，其價格通常低于正常市場價格。所以可認為抵押物的拍賣價格是一種類似于企業破產的清算價格。其次，抵押房地產的拍賣價格，是抵押房地產的資產總額價格，它的價值實體包含兩個部分：所有者權益和負債。抵押權是依據所有權來設定的。故而只能從抵押房地產的所有者權益部分得到清償，因此抵押房地產的負債(如欠付的工程款)應從抵押房地產清算價格中扣除。
另外，抵押房地產的拍賣過程中要發生拍賣費用，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)須交納稅金，這些項目因不能用于清償債務而應從拍賣價款中扣除。所以抵押權價格的內涵可表述為：抵押權價格=抵押物的清算價格.抵押物負債總額一稅金一拍賣費用。
4、估價時點的確定。房地產抵押估價的估價時點應為抵押權交割時點，這個時點通常不會距提出抵押估價要求的時點太遠，所以一般情況下可以以估價人員對抵押房地產進行現場查勘的時點為估價時點。
房地產抵押的清算價格對應于抵押房地產拍賣的時點，這一點如何來確定呢?一般的抵押貸款是一次性還款，貸款期一般在半年至三年的時間，這時可將拍賣時點定在貸款銀行所要求的還款日上。從法律角度講，在還款期內任何時候只要債務人不能按約還款，銀行即可要求處分抵押物。在還款期的不同時點，拍賣價格不盡相同即使還款期內房地產抵押價格穩定不變，不同時點的拍賣價格折現為估價時點的價值也不同。以擔保的目的而言，顯然只能以還款期內預期變現價格現值最低值為擔保依據。還款期內預期拍賣價格現值最低值可能出現的時點為兩點，一是還款期內預期價格走勢的最低點。二是還款期的終點(因其貼現期最長)在開發項目抵押貸款中，還款期的終點也通常是現實中銀行要求處分抵押物的時點，因此實務操作中應取兩點中現值較低的一點為拍賣時點。
抵押物負債總額對應的時點應為抵押交割的時點，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)這樣才使交割時抵押權價格能客觀反映房地產抵押的價值。如前所述，抵押權交割的時點即為估價時點，可以估價人員現場勘察時點為準。拍賣費用和有關稅費都是發生在抵押房地產拍賣時點，一般這兩種費用在抵押權交割時點與拍賣時點變動不會太大，故可直接采用抵押權交割時點的值。
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