【摘要】"房地產估價的基本要素和分類"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"房地產估價的基本要素和分類?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　問題：

　　房地產估價的基本要素和分類?

　　答疑：

　　一、房地產估價的概念

　　房地產估價，也稱房地產價格評估，簡稱房地產評估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標準，根據估價程序，運用科學的方法，對房地產的現時價格進行估算與評定。

　　主體、客體、目的、標準、程序、方法、信息和時價是房地產估價的八大基本要素。

　　(一 )主體

　　房地產估價主體是估價的執行者，即估價人。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)主要有：房地產評估公司及國家授權的資產評估公司、會計事務所、審計事務所及其他咨詢機構。根據《國有資產評估管理辦法》的規定，房地產評估主體,必須獲得省級及以上國有資產管理部門頒發的國有資產評估資格證書，才能從事國有資產的評估業務。目前，我國的房地產評估主體資格管理，分為臨時評估資格和正式評估資格兩級。前者是個準評估主體，臨時評估資格為一年。對工作業績顯著、實力強者，通過主管部門年審，方可取得正式評估資格。房地產評估工作政策性強，涉及工程技術、財務等多方面的專業知識。估價人員必須具備較高的政策水平，良好的職業道德，廣博的學識水平和堅實的專業基礎，豐富的實踐經驗，才能搞好估價工作。目前，我國正在逐步完善房地產估價師資格管理制度，通過考試方法，確定評估人員的抨估資格。

　　(二)客體

　　房地產估價的客體就是房產、地產。房產是具有一定產權關系、房屋、建筑物的總稱。它包括房屋建筑和產權兩個方面的含義。在房產概念中的“房”，它所以要取廣義，是由于構筑物等房屋以外的其他設施，都是勞動產品、商品，在實際工作中執行同一建筑規范和價格體系。因此，房地產中的“房”是房屋、其他建筑物、構筑物及相關基礎設施的代名詞或總稱。在房地產估價分類中，對于“房”這個部分應分為房屋和設施兩個方面，即用“設施”一詞反映除房屋以外的其他建筑物和設施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規范房地產評估報表和房產結構的歸類以及相關的分析和評估工作。地產，是具有一定權屬關系的土地范疇。在估價中，地產中的“地”一般指與房相關聯的“地皮”，它是地產的物質形態，包括地表及其有限的上部空間。這種上部空間通過許可的建筑物高度來控制。因此，對于地的物質內容的理解，不僅僅要看到一個平面面積，更應將其作為一個立體空間來認識，即地是由地表面積和規劃允許其發展的上部空間所構成的一個立體物質體。地產中的“產”指產權，包括所有權、使用權、收益權和處置權四個方面。對于產權的鑒定與理解，應從產權范圍和擁有時間兩個方面著手，才能得出正確的結論。在房地產估價中，對房地產客觀的認識和表達，尚未規范化，主要表現是：

　　其一，在物質內容上對房地產的歸類五花八門，或流水帳式的記錄。

　　其二，對房地產產權反映模糊。

　　其三，對估價客體表達不統一。

　　(三)目的

　　房地產估價的總目的是為房地產交易提供符合國家政策的公正的價格尺度。由于交易的性質、方式各異，房地產估價的具體目的就不同。估價的目的就必須為特定的房地產經營管理及交易業務服務。具體他說，房地產估價的直接目的是：為清產核資，加強房地產的管理服務;為組建中外合資合作經營企業，在平等互利的基礎上，確定雙方的合法權益服務;為建立股份制企業、聯合經營企業、集團公司，核實各方資產權益，確定利潤分配依據服務;為完善承包經營、租賃經營方式，正確核定發包、出租資產額度，處理承發包、租賃雙方關系及其經濟利益服務;為廣泛開展房地產出售、租賃、抵押，土地使用權出讓、轉讓，房地產保險及處理房地產糾紛等，提供科學的價格依據。

　　(四)標準

　　房地產估價標準，是法定或公允的估價衡量規范，包括質量標準、計量標準和價格標準。由于房地產地域的限定性，標準可分為國際標準、國家標準和地方標準。質量和計量標準應以國家法定標準為依據，逐步實現與國際標準的接軌：價格標準，主要采用地方市場價格及地方規定的價格標準。具體他說，房屋的質量標準，應以建設部制定的標準為依據;土地質量標準，以上地等級評定標準統一;計量標準，對于房屋、土地，應以平方米(m2)，為計量單位，土地有時也可用畝作單位，價格應以人民幣(元)來統一;價格標準，應以國務院91號令的規定為依據，反映評估目的與評估價格之間的匹配關系，價格構成要素要體現我國財務核算制度規范的原則。

　　(五)程序

　　房地產估價程序，是指房地產估價全過程中各環節工作進程的先后順序。根據國有資產評估管理辦法，評估程序的主要環節是：申請立項、資產清查、評定估算、驗證確認。按照科學程序進行房地產估價，既能提高評估工作效率，又能保證評估質量的基本條件。

　　(六)方法

　　房地產估價方法是確定房地產價格的技術規程、方式和手段。評估方法主要有：重置成本法、收益現值法、市場價格比較法、清算價格等。評估方法的選用要結合評估目的確定。

　　(七)信息

　　信息是房地產估價工作的生命之源。掌握多少信息量，信息渠道暢通與否，處理加工信息能力的強弱，是衡量評估機構及其評枯人員實力的重要標志。加強房地產估價信息的收集、加工和積累，是房地產估價機構和人員的一項基礎性工作，是客觀、公正、科學確定房地產價格的重要保證。　　(八)時價

　　時價，指房地產評估基準時點的價格。它是估價人員依估價基準時點，考慮各種價格因子而確定的一種靜態價格。由估價目的所決定的估價方法不同，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)時價的形式也就不同。如重置完全價格、收益現值、市場交易比較價格，等等。時價的確定應抓住時點和與評估目的相匹配的價格標準兩個基本要素。具體他說，對涉及產權轉移的房地產估價，應采用市場類比現時價格;對國有企業之間的聯合、合并，不涉及產權變更的，應采用重置價格，以保證國有資產核算體系的統一性及各方利益關系處理的一致性。

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　　二、房地產估價的分類

　　(一)房產評估與地產評估

　　房產評估是以房產為估價對象，以時價來反映其價值的技術經濟活動。房產在評估中居于標識地位，可分為兩種情況：

　　一是房產所有權轉移的估價，其評估范圍包括房產本身的價格及與房產相關聯的地產價格的估算。估價的結論是房產的全部價值和關聯土地使用權轉讓價的總和。

　　二是保留房產所有權的房產租賃價格的評估，其實質是房產使用權零星出售價格的估算，并按房產的使用年限測定房產的出租價格。價格構成項目為：折舊費、修繕費、管理費、地租、保險費、稅金和利潤七個因素。

　　地產評估是對地產價格的估算，并以時價來反映土地財富的交換價格。地產在評估中居于標識性地位，也可分為兩種情況：

　　一是土地產權轉移價格的評估，包括土地所有權的轉移和使用權的轉讓兩種類別。前者發生在集體上地向國有土地轉移的過程中，這種轉移同時伴隨著上地上一切附著物及土地所有權、使用權、收益權、最終處置權的轉移。評估范圍包括，土地所有權費用，土地使用權費用(如勞動力安置費等);附著物補償費用(如房屋建筑補償費、青苗補償費等)三個方面。后者常指國有土地使用權在法律允許范圍內的出讓與轉讓，其評估范圍包括土地使用權價格和附著物的補償價格。

　　二是保留土地權屬的土地租賃價格評估，其實質是對一定期限內土地總收益的年折算費用的估算。費用構成項目包括、附著物的年折舊費、管理費、絕對地租、級差地租、稅金和利潤。

　　房產評估與地產評估的主要聯系是：房離不開地，房產轉時，地產也隨之轉移;地上有房，地產轉讓時房產也隨同轉移。房估價時要考慮地，地價成為房價的一個因子。地產評估時要考房，房價成為地價的一個因素。

　　兩者的主要區別是：房產評估以占主導地位，房產是交易的主體，交易的目的是保留現有房產的續使用，地產只是房產繼續使用的一個條件。地產評估以地占主導地位，地產是交易的主體，取得地產是目的，土地上的房屋及其附著物只是一個關聯因素，對土地權屬獲得者來說，其使用價值退居次要地位，或僅僅只考慮其殘值。

　　因此，兩者無論是在評估方法、價格構成項目上，還是在評估的重點上，都有一定的區別。從原則上講，對同一地段服務于同一目的的對象房地產作分類估價，其評估結論應是一致的。但客觀上往往是評估目的不同，評估主體各異，對同一對象房地產評估所得的結論，也就會出現差異。

　　(二)單項評估與整體評估

　　單項評估是指對具備完整或相對獨立的可確指分割使用功能的房地產作為估價對象的評估。具備完整使用功能的單項房地產如一棟房屋;相對獨立使用功能的房地產，如一個建筑群體中具有某一特殊功能的局部房地產;可確指分割使用功能的房地產，如一棟房子中的一套房間，一個門棟等，這些都可作為單項評估對象。或者說房地產單項評估是對可確指的具有相對獨立使用功能的并能單獨界定其產權的單項房地產所進行的評估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，不能作為單項資產進行評估，盡管在事實上它可確指，但它不能具有相對獨立的使用功能。再如，房屋中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨界定其產權，或事實上不可從房屋中將它分割出來。將單項房地產資產評估價格匯總，可以求出一個相對完整的房地產綜合體的總價格。目前，我國對房地產資產綜合體的估價，一般采用棟號和可確定其相對獨立功能的設施及土地逐一列示，作為單項資產分別估價，最后匯總求出總體價值。按照系統論的觀點，考慮單項房地產組合的群體效應及綜合環境效應，房地產群體的總價值，應大干單項房地產價值之和。因此，對一組建筑群體，或一個相對獨立的城市地段單元，甚至一個城鎮，就存在著整體評估問題。

　　房地產整體評估，是對某一特定地段的地產、房屋及基礎設施作為一個估價對象進行綜合估價。如對一個居住小區、一條商業街、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)一座小集鎮、一家大型工業企業作全部的出讓交易估價，這就需要將這個房地產資產作為一個綜合體進行整體評估乙如對某一工業區房地產作整體評估，各單項房產、地產的價格之和，只能作為整體的基礎價格。除了考慮各單項資產的價格之外，還應考慮以下八大因素：一是生產性房產的質量及整體功能;二是非生產性房產的整體質量及與生產性房產的比例關系;三是基礎設施的質量功能狀態及生產性和非生產性房產的配套性;四是土地等級及其使用結構;五是周邊環境狀態;六是工業區的發展前景;七是隱含的元形資產價值;八是潛在的相關收益能力。只有將這些因素綜合起來考慮，才能正確判斷該房地產綜合體的整體價值。

　　目前，我國房地產的成片出讓、房地產整體的產權變更的現象已有發生，但對整體評估主要是從綜合收益的角度進行評價，或采用單項評估匯總并用一定系數作調整估價，忽視了整體房地產的綜合價值效應、環境波及效應、潛在收益因素、不可確指元形資產價值等方面的作用。對房地產整體評估，建立一套科學方法，是房地產估價工作者、理論研究工作者值得重視的一個重大課題。

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