商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的規(guī)制?
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問題：
商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的規(guī)制?
答疑：
針對目前商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款較多，消費者權(quán)益受到重重限制的情況，應(yīng)從社會各方面對免責(zé)條款進行規(guī)制。從各國的做法及我國的實際情況來看，可從以下幾個方面進行規(guī)制。
(一)立法規(guī)制。即從法律上規(guī)定免責(zé)條款訂入合同的條件、有效無效的要件、解釋規(guī)則、無效或被撤銷后的法律后果等。世界許多國家在民法典中對此問題加以規(guī)定，如《意大利民法典》第1341、1342條。還有的國家針對定式合同及免責(zé)條款制訂專門法律，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)如《英國不公平合同條款法》、《以色列標(biāo)準(zhǔn)合同法》等。我國以往的民事法律沒有對此問題的專門規(guī)定。新頒布的合同法增加了相關(guān)內(nèi)容，如第三十九條、第四十條、四十一條、五十三條等，填補了立法上的空白。
(二)司法規(guī)制。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)司法規(guī)制是指人民法院對免責(zé)條款有司法審查權(quán)。法院可以根據(jù)受理的案件之具體情況，對免責(zé)條款是否已訂入商品房預(yù)售合同、免責(zé)條款有無違反國家強行性法律及社會公共利益的情況、是否有效等進行確認(rèn)。法院還可以通過對免責(zé)條款進行解釋，保護購房人的合法權(quán)益不受侵害。對于顯失公平的免責(zé)條款，法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請，確認(rèn)其為可撤銷的條款，使它對當(dāng)事人不生效。司法規(guī)制對于保證購房者免受不公平免責(zé)條款的侵害起著重要作用。
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(三)行政規(guī)制。限制免責(zé)條款的消極作用還可以通過行政規(guī)制進行。行政機關(guān)可以建立事先審核制度，銷售商制訂的定式免責(zé)條款需先向主管行政機關(guān)——房地產(chǎn)管理機關(guān)申報核準(zhǔn)后才可以使用。這樣，行政機關(guān)就可以在審核時發(fā)現(xiàn)不公平的免責(zé)條款。目前德國及日本即采用這種方式。此外，行政機關(guān)還可以采取事后監(jiān)督的方法，如在法國，政府組織特別委員會調(diào)查不公平合同條款，依據(jù)委員會的建議發(fā)布命令，禁止使用特定類型的合同條款。目前我國許多地方的房地產(chǎn)管理機關(guān)要求轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)售使用規(guī)定的合同文本，防范不公平免責(zé)條款的出現(xiàn)，這也屬行政規(guī)制的一種。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)房地產(chǎn)管理機關(guān)還可以對使用不公平免責(zé)條款的銷售商進行處罰。
(四)社會團體規(guī)制。在我國，購房者還可以通過消費者協(xié)會，調(diào)解與銷售商的糾紛。消費者協(xié)會還可以建議銷售商停止使用對購房人不公平的免責(zé)條款。
筆者相信，通過法律的完備、購房者法律意識的覺醒及社會各方面的努力，不公平的免責(zé)條款將會在商品房預(yù)售合同中逐漸減少，直至消失。
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