商品房貸款抵押的概念?
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問題：
商品房貸款抵押的概念?
答疑：
預購商品房，也稱“樓花”，是指尚未竣工交付的商品房，是一種特殊的期貨。預購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規定的房價款后，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
將預購商品房作為抵押權的標的物?對此，應區別二種不同的情況而對待。
第一種，購房人在支付一定房價款后，由貸繃刪餓支付其余的購房款，而購房人則將其所預購的“樓花”抵抑給銀行作為其償還貸款的抵押標的物，這就是預購商品房貸款抵押。這是可行的，而且有現行的法律依據。
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第二種，購房人以其預購的商品房為自己的其他債務(而非借貸的購房款)或為他人的債務設定抵押。這種方式不僅與傳統民法抵押理論格格不入，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)更是沒有法律依據，是一種無效的抵押。
預購的商品房一般是尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最終能否順利建成，是一個未知數，是有一定風險的。而具體的結果主要取決于開發商的履約能力。因此，法律對商品房的預售行為進行了嚴格的限定。我國《城市房地產管理法》規定了商品房預售的條件和預售程序。法律已將預購的商品房擬制為具有所有權形態的有體物，賦予其獨立的財產地位。雖然我國《城市房地產管理法》及《擔保法》均無明確規定預購的商品房可以作為貸款抵押的標的物，但在實踐中，預購商品房貸款抵押早已客觀存在，而且如江西、天津、山東、福建盛市制定的地方性法規作出了相應的規定。1997年5月9日，建設部公布的(環球網校房地產估價師頻道為您整理)《城市房地產抵押管理辦法》更是明確確立了預購商品房貸款抵押制度。但現實呼喚國家行政機關盡快建立起完善的預購商品房貸款抵押法律制度。
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