房地產價格的構成及估算?
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【摘要】"房地產價格的構成及估算"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"房地產價格的構成及估算?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
房地產價格的構成及估算?
答疑：
房地產價格構成的起點是取得土地，終點是房地產銷售完畢。其價格構成自然是從起點到終點之間，所發生的各種合理的支出及利潤。
房地產價格通常由 7大項構成： (環球網校房地產估價師頻道為您整理)(1)土地取得成本;(2)開發成本;(3)管理費用 (4)投資利息;(5)銷售費用;(6)銷售稅費;(7)開發利潤。
各構成項日的估算：
(1)土地取得成本。是取得開發用地所需的費用、稅金等。日前，土地取得成本構成，根據房地產開發取得土地的途徑可分為3種：①通過征用農地取得的，包括農地征用費和土地使用權出讓金;②通過在城市房屋拆遷取得的，包括城市民屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金等;③通過在市場上“購買”取得的，包括購買土地的價款和購買時應由買方繳納的稅費(如交易于續費、契稅)等。
例如：土地取得成本，是取得()所需要的費用、稅金等。
A土地使用權
B土地轉讓權
C土地經營權
D土地開發
答案為D
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(2)開發成本。是在取得開發用地后，進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等。主要包括：①勘察設計和前期工程費;②基礎設施費;③建筑安裝工程費。
(3)管理費用。包括開發商的人員工資、辦公費、差旅費等。
(4)投資利息。包括土地取得成本、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。
(5)銷售費用。是銷售開發完成后的房地產所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。
(6)銷售稅費。是銷售外發完成后的房地產應由開發商(賣方)繳納的稅費，分為兩類：①銷售稅金及附加，即“兩稅一費”：營業稅、城市維護建設稅和教育費附加;②其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費。
(7)開發利潤。由銷售收入(售價)減去上述各種成本、費用和稅金后的余額。
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