區位指導價市場價格評估法?
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問題：
區位指導價市場價格評估法?
答疑：
這種方法是以區位指導價為基礎，將補償價格分為區位補償價和房屋重置價。區位指導價一般是依據當地的土地級別由政府制定公布，區位指導價在拆遷補償價格評估中起指導作用，估價機構根據區位指導價結合市場因素進行修正后評估出區位補償價。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)房屋重置價格，一般是由房屋建設綜合費用和建筑安裝工程費用組成。在此基礎上，還要考慮房屋成新率、層次、朝向等因素對房屋價格的影響。房屋建設綜合費和建筑安裝工程費可由政府制定公布指導價，也可由估價機構根據市場價格評估得出。房屋成新率，單項調整價格，住宅層次調整系數和住宅朝向調整系數可由政府部門做出統一的規定。
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在運用此種方法時，應注意以下幾個問題：一是土地級別要盡可能反映市場及客觀情況的變化。如果市場及客觀情況的變化與原規定的土地級別差距較大，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)應對土地級別作必要的調整;二是區位補償價和房屋重置價應反映和體現市場地價水平和建筑物重置價水平。政府或者其授權的部門制定和公布的區位指導價和房屋重置價應根據市場實際價格水平，對區位指導價和房屋重置價進行及時調整;三是建筑物的折舊，應綜合考慮使用年限和成新率，以實際觀測的成新率為主計算折舊。
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