假設開發法的操作步驟?
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【摘要】"假設開發法的操作步驟"知識點是2016年房地產估價師考試重點，2016年房地產估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"假設開發法的操作步驟?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
假設開發法的操作步驟?
答疑：
運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估計開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤測算開發成本、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。
調查該類待開發土地的基本情況主要包括下列4個方面：
(1) 弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區域的性質;③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區的一塊待開發土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區的性質、地位，包括它與上海市區的關系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區內的具體坐落狀況，如周圍環境、進出交通便利與否等。
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(2)弄清土地的面積大小、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。
(3)弄清城市規劃設計條件。包括弄清規定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。
(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。弄清這些，主要是為預測未來開發完成后的房地產價值、租金等服務。
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