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　　第十一章 地價評估和地價分攤

　　第六節 高層建筑地價分攤

　　高層建筑地價分攤的意義：

　　在現代城市中，由于土地越來越稀缺、地價越來越高，以及建筑技術的日益發展，多層、高層建筑越來越多。不僅辦公樓、商場，而且住宅、廠房等，都出現了多層或高層化。此外，人們的活動還向地下發展，出現了地下商場、地下停車場、地下倉庫等。在城市中心商業區，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途出現了立體化。典型的一幢大樓的立體用途是：地下一至二層為停車場、會所或設備用房，地面一至三層為商店，四至五層為餐飲，往上可能是寫字樓或公寓。與此同時，隨著房地產交易活動的多樣化和產權多元化，一幢建筑物只有一個所有者的格局被打破了，出現了一幢建筑物內同時存在著多個所有者的情況，他們分別擁有該幢建筑物的某個部分，如甲擁有地下一層，乙擁有地面一層，丙擁有地上一層。特別是多層、高層寫字樓或住宅，一個單位或一個家庭通常只擁有其中某層或某套，整幢寫字樓或住宅被十幾個甚至幾十個單位或家庭"區分所有"。(房地產估價師頻道為您整理)

　　但是，整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實物形態上不可分割。當該建筑物的某個部分被售出后，該塊土地的使用權的一個相應份額也就隨之轉移，最后是購得該幢建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權，但各個所有者的土地份額分別為多少就成了一個需要解決的現實問題。

　　擁有一塊土地，不僅享有該塊土地的一定權利，而且要承擔相應的義務。例如，在建筑物壽命結束時或者建筑物被火災燒毀后，大家決定不再重建而是將該塊土地出售，但售出后的地價收益如何分配;相反，在建筑物使用過程中，政府要根據該塊土地的價值或等級、位置征收土地稅費，該土地稅費在建筑物各個所有者之間如何分攤。要解決這些問題，就需要解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各個所有者占有的土地份額。知道了建筑物每個所有者占有的土地份額之后，無論是他們在土地中的權利還是義務，就都可以通過其土地份額順利得到解決。

　　可見，通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分分攤的土地面積;③各部分分攤的地價額。

　　高層建筑地價分攤的方法：

　　高層建筑地價分攤的方法有：按照建筑物面積進行分攤、按照房地價值進行分攤和按照土地價值進行分攤等方法。

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　　(一)按照建筑物面積進行分攤

　　按照建筑物面積進行分攤的方法，是根據建筑物各部分的建筑物面積(如建筑面積、套內建筑面積、使用面積)占整個建筑物面積的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的建筑物面積除以建筑物總面積。(房地產估價師頻道為您整理)

　　(二)按照房地價值進行分攤

　　為了克服按照建筑面積分攤出現的不同部分的價值不同，但卻分攤了等量地價的情況，可以根據各部分的房地價值進行分攤。這種分攤方法是根據建筑物各部分的房地價值占房地總價值的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的房地價值除以房地總價值。

　　(三)按照土地價值進行分攤

　　按照房地價值進行分攤的方法，當中國香港按照建筑面積進行分攤遇到困難時也被提出來過，但它仍然存在上述的假設用途、面積、空間布局、裝飾裝修等相同，僅房地價值不同的各層所分攤的建筑物價值不相等這個理論缺陷，因此，需要進一步尋找更為合理的分攤方法。

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