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　　第四章 房地產價格影響因素

　　第一節 房地產價格影響因素概述

　　對房地產價格影響因素的基本認識：

　　房地產估價的主要難點，是房地產價格影響因素眾多且難以準確量化它們對房地產價格的影響。

　　(1)不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會導致房地產價格上漲，這類因素可稱為增值因素。有的因素或者其變化會導致房地產價格下降，這類因素可稱為貶值因素。并且對于不同類型的房地產，同一因素或者其變化導致房地產價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區，則鐵路可能是貶值因素;如果該地帶是倉儲或工業區，則鐵路可能是增值因素。弄清這一點，有助于估價時把握對房地產價值測算結果的調整方向，即面對某一影響因素或者其變化時，對房地產價值測算結果應是向上調整還是向下調整。

　　(2)不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的。

　　(3)不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的。

　　(4)有的影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有的則與時間有關。

　　(5)各種影響因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時間的推移，人們對房地產的偏好會發生變化，從而那些提高房地產價格的因素可能會

　　變為降低房地產價格的因素，那些對房地產價格有較大影響的因素可能會變為有較小影響的因素，甚至對房地產價格沒有影響。

　　(6)同一影響因素在不同地區對房地產價格的影響可能是不同的。不同地區的人們對房地產的偏好可能不同，某個因素在某個地區可能被人們看重，但在另一個地區未必如此。

　　(7)同一影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響可能是不同的。人們在消費上普遍存在"邊際效用遞減"現象。例如，當綠地率很低時，提高一點綠地率對房地產價格的影響較大;當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產價格的影響就較小。

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　　房地產價格影響因素的分類：

　　房地產價格影響因素眾多而復雜，需要進行分類。一種分類是先分為房地產自身因素和房地產外部因素兩大類，然后再進行細分。其中，房地產自身因素可再分為房地產實物因素、房地產權益因素和房地產區位因素，房地產外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進一步細分。

　　對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產價格都有影響的因素，如經濟發展狀況、貨幣政策、物價、利率、匯率等。區域因素是指對估價對象周圍一定區域范圍內的房地產價格有所影響的因素，如所在地區的城市規劃調整、環境狀況、配套設施狀況等。個別因素是指僅對特定的房地產價格有所影響的因素，主要是該房地產的自身狀況因素，如該房地產的區位、用途、規模、土地形狀、地形、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區域因素和個別因素的界限并不是固定的，隨著估價對象范圍的擴大，某些區域因素也許會變為個別因素。

　　還有一種分類，是將房地產價格影響因素分為房地產自身狀況因素、房地產市場狀況因素和房地產交易情況因素三個層面。房地產自身狀況因素即房地產自身因素，也稱為房地產狀況因素。房地產市場狀況因素是指房地產市場狀況方面對房地產價格有所影響的因素。房地產交易情況因素是指對房地產價格有影響的房地產交易中的一些特殊因素，如交易者對交易對象不了解或對市場行情不熟悉、對交易對象有特殊偏好、被迫出售、被迫購買、交易者之間有利害關系、交易稅費非正常負擔等。

　　下面根據上述第一種分類，對各種因素對房地產價格的影響進行定性分析。為便于分析，把房地產外部因素中的人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個層次，將它們與房地產自身因素并列。還需要說明的是，許多因素之間不是完全獨立的，甚至存在著交叉或包含關系，但在分析某一因素的變化對房地產價格的影響時，是假設其他的因素都不變的，盡管這種情況在現實中一般不存在。

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