2016年房地產估價師《案例分析》常見錯誤估價結果報告書漏項

　　環球網校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環球網校房地產估價師頻道及論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　2)估價對象描述不清晰

　　1)土地權益方面

　　①土地使用權人交代不清;07年結果報告中權益狀況沒有交代房屋共有權人及《房屋共有權證》，土地使用權人。

　　②土地使用權性質(出讓與劃撥;集體所有與全民所有;長期用地與臨時用地等)交代不清;

　　③土地使用年限交代不清;如起止年月等(劃撥土地不需交代)

　　④土地規劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清;07年結果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標。

　　⑤土地使用權證交代不清;

　　⑥對共有產權或部分產權交代不清。

　　2)土地實物方面

　　①土地“生熟”程度交代不清;

　　②土地價格類型(商業、工業或住宅用地及幾類用地)交代不清;

　　③土地現實用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清;

　　④土地面積、形狀等交代不清;

　　⑤土地的四至交代不清;

　　⑥土地的地勢、地質狀況等交代不清。

　　編輯推薦：

　　環球網校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環球網校房地產估價師頻道及論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　3)建筑物方面

　　①房屋所有權證及權屬交代不清(特別是抵押估價);08年估價對象權益描述不全，未交代有共有權人，是否設立抵押權等。09年估價對象權利狀況描述不全，未交代是否有共有權人、是否設立抵押權、缺房屋所有權情況說明。10年估價對象實物狀況描述不全或不清;或缺估價對象土地實物狀況;或建成時間未具體到月;或缺估價對象四至;或缺各估價對象分攤的土地面積。估價對象權益狀況描述不全;或缺他項權利限制情況;或缺租賃權情況;或缺是否優先受償款情況。　　 ②房屋用途交代不清;

　　③建筑物結構交代不清;

　　④房屋建成年代交代不清;

　　⑤房屋狀態交代不清楚(如在建工程的進度);

　　⑥房屋裝修(主要是賓館、酒店等)交代不清;

　　⑦房屋總高度、總層數及位于第幾層等交代不清;

　　⑧不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清;

　　⑨面積前后不符，分部之和不等于總面積。

　　另外注意：1) 土地使用權人交代不清

　　2) 土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等

　　3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等(劃撥土地不需交代)

　　編輯推薦：

　　環球網校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環球網校房地產估價師頻道及論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　4) 是否具有土地使用權證沒有交代

　　5) 是否具有房屋所有權證沒有交代

　　6) 房屋用途交代不清

　　7) 建筑物結構交代不清

　　8) 房屋建成年代交代不清

　　9) 房屋的權屬交代不清(特別是抵押的情況)

　　10) 房屋的狀態交代不清楚(如在建工程的投入數量)

　　11)面積前后不符，分部之和不符合總面積;

　　12)建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業用途

　　編輯推薦：

　　環球網校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環球網校房地產估價師頻道及論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　五) 估價目的(說明本次估價的目的和應用方向)

　　著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確

　　(1)房地產抵押估價的估價目的應表述為：“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。

　　(2)城市房屋征收的估價目的應表述為：“為確定被征收房屋價值補償提供依據，評估被征收房屋的價格。”

　　六) 估價時點(說明估價時點確定的理由)

　　估價時點是否準確(注意各種估價目的房地產估價的估價時點)

　　與后面引用的時間數據是否吻合。

　　(1)“估價時點”表述不正確(如表述為“估價時期”、“估價年月”等);征收房屋價值估價時點為房屋征收公告之日。

　　(2)估價時點與報告中的時間數據是否吻合。

　　七) 價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內涵)

　　采用公開市場價值標準，還是特殊估價

　　(1)房地產抵押價值的定義為：“抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。”

　　(2)征收房屋的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　八) 估價依據(說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)

　　編輯推薦：

　　環球網校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環球網校房地產估價師頻道及論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

　　(提供與估價目的、估價對象類型及數據有關

　　1、估價規范2、委托書3、缺少重要法規如09年估價依據中缺《房地產抵押估價指導意見》。

　　九) 估價原則(說明本次估價遵循的房地產估價原則)

　　(缺少與估價方法對應原則)

　　(1)不符合《房地產估價規范》的要求(如“保守”原則)或缺少某項原則;

　　(2)與估價目的不對應，如抵押估價缺少“謹慎”原則(抵押評估報告的估價原則應表述為:“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則”。)05年缺少估價原則、08年轉讓目的估價的估價原則中不應有謹慎原則。09年缺少謹慎原則。

　　十) 估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)

　　1、只使用了一種估價方法

　　2、能用市場比較法的沒有用。

　　3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

　　4、具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

　　5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定

　　6、缺少估價方法定義03、04、05、06年少估價方法定義。07年少選用公式的理由。

　　十一) 估價結果(說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格)

　　(1)評估結果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。

　　(2)對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。

　　(3)缺少單價或總價 03年未說明估價結果確定的理由(以收益法成本法簡單算術平均數)、05年確定理由不充分(根據估價目的，確定假設開發法、成本法權重取值各50%)、 08年估價結果有“可能”字樣、10年估價結果取值缺乏理由(綜合考慮收益法、市場法的測算結果，結合估價人員經驗，決定采用兩種方法測算結果的簡單算術平均值作為估價對象的房地產市場價值評估結果，)

　　十二) 估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章)

　　十二) 估價作業日期(說明本次估價的起止年月日)

　　十四) 估價報告使用期限(說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年)以估價報告完成時間開始。

　　但要注意：

　　(1)報告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點起計;

　　(2)估價報告的有效期不應超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。06年估價報告有效期關于不負責任的表達錯誤

　　抵押報告十五)變現能力分析09年少變現能力分析

　　十六)市場風險提示10年少風險提示

　　編輯推薦：