2015年房地產估價師《經營與管理》房地產投資的利弊考點

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　　【導讀】為了幫助考生全面復習2015年房地產估價師《經營與管理》考試課程，系統掌握房地產估價師《經營與管理》考試教材的相關重點，環球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《經營與管理》房地產投資的利弊考點"，主要闡述了房地產投資的利弊的知識點，供大家參考，祝學習愉快!

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　　(2)能夠得到稅收方面的好處

　　置業投資的所得稅是以毛租金收入扣除經營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經營收入為基數以固定稅率征收的。從會計的角度來說，建筑物隨著其樓齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經濟壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業年收益能力的實際損失高得多，致使置業投資者賬面上的凈經營收益減少，相應地也就減少了投資者的納稅支出。

　　從另外一個角度來說，即使某項置業投資的凈經營收益為負值，投資者不能享受到置業投資稅收上的好處，但只要物業的經營收入能支付該項置業投資的經營費用和抵押貸款利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業投資的虧損來充抵其他投資的凈經營收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處。因為置業投資往往僅是投資者眾多投資項目或經營內容中的一種，所以置業投資有時可以起到蓄水池的作用。從城鎮居民購買自住住宅的政策來看，這種投資往往能享受政府提供的稅收優惠。

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　　(3)易于獲得金融機構的支持

　　由于可以將物業作為抵押，所以置業投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務，這使得置業投資者有很大的選擇余地。

　　金融機構通常認為作為抵押物的房地產，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金融機構可以提供的抵押貸款比例也相當高，一般可以達到 70%～90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優惠。在西方發達國家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

　　(4)能抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹是反映一個經濟體總體價格水平上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹(expetedinflation)和非預期通貨膨脹 (unexpectedinflation)。有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

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　　由于通貨膨脹的影響，房地產和其他有形資產的重建成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。

　　從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產投資項目全部進行統計分析，但幾乎沒有人會相信房地產價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。

　　房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產置業投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于物業的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

　　當然，經歷過房地產市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，即1998年～2000年中國香港各類房地產的市場價格平均下降了60%，其幅度已經遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產能夠保值，但怎么能證明這個時期的房地產是在增值呢?應該看到，在房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐的市場環境下，購買房地產的活動已經不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產投資能夠增值，是在正常市場條件下，從長期投資的角度來看的。短期內房地產價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環規律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發展不斷上升的。

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