2015年房地產估價師《經營與管理》經濟新形勢下的房地產金融趨勢命題點
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【導讀】為了幫助考生全面復習2015年房地產估價師《經營與管理》考試課程，系統掌握房地產估價師《經營與管理》考試教材的相關重點，環球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《經營與管理》經濟新形勢下的房地產金融趨勢命題點"，主要闡述了經濟新形勢下的房地產金融趨勢的知識點，供大家參考，祝學習愉快!
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經濟新形勢下的房地產金融趨勢
我們解釋一下房地產金融，如何的看待這個房地產金融的趨勢，第一點，房地產金融并不代表銀行貸款，我們可以看到，現在的分析，當前的市場環境，銀行貸款對于整個的金融大盤起到一個非常大的作用，但是這個作用實際上有一個轉變時期，這個時期實際上很多的通過間接融資的方式開始轉變，以直接融資的渠道投，真正涉及到房地產金融這一塊市場，就是所謂的資產證券化開始啟動了，就是我們的住房貸款證券化，我們抵押貸款證券化，相關的一些操作，我們的購房者把錢在銀行，把一個中介機構做一個打包，整個的市場化的過程，通過一個操作的環節來完成。這樣對于銀行來說，我們的房貸能力增向了，我們用更多的錢可以投資更多的項目，對于我們來說，有更多的渠道進行融資。
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對于房地產行業來說，我們認為一個重要的趨勢，就是海外基金，就是信托基金介入到當前的市場環境中，對于我們國內是一個非常好的現象，通過一個打包的投資，或者它通過其他的相關的開發，或者是股權合作，介入相關的房地產項目中，對于缺少資金的項目，起到非常好的融資作用，在06年我們認為，或者在新的一年里面，海外資金進入中國，或者是所謂的專業房地產投資資金在國內的星期，應該是一個非常重要的房地產產品，或者是一個市場現狀，我們現在知道的通過公開媒體知道的一些資金涉足哪些行業，實際上非常少的，實際上有大量的歐洲和美國的資金，在東南亞地區和新加坡，正在非常關注中國的房地產市場，他們想投資中國的房地產市場，通過這種態勢和我們的一個分析，和我們的了解來看，這樣一個金融市場的發展，在06年應該是一個主旋律，所以我們覺得這是一個非常重要的趨勢。
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然后是基金的介入，對于我們行業是一個非常好的資金作用，基金不只是融資手段，可以幫助我們的企業更好的經營和管理，因為它有專業的團隊運作，幫助我們的企業，加速我們成熟的過程，加速我們現代化管理的過程，這也是非常好的幫助，通過它的規模性的投資，可以有效的控制我們整個的市場的發展規范，這樣的話，也是起到非常好的規模效應，所以簡單來說，我們認為房地產在06年的態勢應該是非常好的。以上是和大家簡單的做一下分享，希望大家有所了解和重視。
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成本法需要注意以下幾個問題
1)成本法中開發成本可劃分為土地開發成本和建筑物建設成本。主要包括：①勘察設計和前期工程費;②基礎設施建設費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務設施建設費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發成本，哪幾項歸建筑物建造成本。
需要明確的是：上述成本組成內容中，①項一般情況下歸屬于土地開發成本，②項如果取得的房地產開發用地是熟地，只包含部分基礎設施費，則部分屬于土地開發成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應更多可歸于建筑物建造成本中。
2)紅線內市政費用應包括在建造成本中。
3)要記住不可預見費用的含義及具體包括內容。
4)勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見費、紅線內市政費，一般應包含在土地開發成本中并參與計息。
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5)成本法利息的計算中，基礎設施建設與場地拆遷費用是作為土地開發成本費用的。
6)對自用房地產用成本法估價中，要計算銷售費稅。
7)成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預售時就有銷售費用。
8)房地產重新購建價格包含銷售稅費和利潤。
9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產開發中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。
10)功能過剩造成的損失是功能折舊，而經濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產價值的升值。
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