【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統的掌握2015年房地產估價師《理論與方法》章節知識點，環球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《理論與方法》章節知識第九章3節"，本文系統闡述了現金流量折現法和傳統方法的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第九章 假設開發法及其運用

　　第三節 現金流量折現法和傳統方法

　　現金流量折現法和傳統方法的定義：

　　房地產的開發周期一般較長，其土地取得成本和后續的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費以及開發完成后的價值等所發生的時間不盡相同，特別是那些大型的房地產開發項目。因此，運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有兩種方式：一是折現的方式，以下將這種方式下的假設開發法稱為現金流量折現法;二是計算投資利息的方式，以下將這種方式下的假設開發法稱為傳統方法。

　　現金流量是指一個項目(方案或企業)在某一特定的時期內收入和支出的資金數額?，F金流量分為現金流人量、現金流出量和凈現金流量。資金的收入稱為現金流人，相應的數額稱為現金流入量。資金的支出稱為現金流出，相應的數額稱為現金流出量?，F金流人通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。凈現金流量是指某一時點的正現金流量與負現金流量的代數和，即：

　　凈現金流量=現金流入量一現金流出量

　　現金流量折現法與傳統方法的區別：

　　現金流量折現法與傳統方法主要有下列3大區別：

　　(1)對開發完成后的價值和后續的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時點(通常為現在)的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額。而在現金流量折現法中，是模擬房地產開發過程，預測它們未來發生的時間以及在未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。

　　(2)傳統方法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發完成之時，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項收入、支出發生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上(直接或最終折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產開發用地2008年8月15日的價值，要把預測的在未來發生的各項收入和支出都折算到2008年8月15 日。如果預測該項目2011年8月15日開發完成后的房價(含地價)為5000元/m2，折現率為10%，則需要將這5000元/m2折現到2008年8 月15日，即在2008年8月15日來看的房價實際為：

　　(3)在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。因此，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。之所以這樣處理，是為了與投資項目經濟評價中的現金流量分析的口徑一致，便于比較。

　　現金流量折現法和傳統方法的優缺點：

　　從理論上講，現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過程相對較復雜;傳統方法測算出的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能并不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求"先知先覺"，具體需要做到3點：①后續開發經營期究竟多長要預測準確;②各項收入、支出在何時發生要預測準確;③各項收入、支出發生的金額要預測準確。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法的情況下，可以采用傳統方法。