【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統的掌握2015年房地產估價師《經營與管理》章節知識點，環球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《經營與管理》考點第五章2節"，本文系統闡述了現金流量與資金時間價值的知識點，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　第五章 現金流量與資金時間價值

　　第二節 資金時問價值

　　1.資金時間價值的概念：

　　開發投資過程中的大小投資活動，從發生、發展到結束，都有一個時間上的延續過程。對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構成一個時間上有先后的現金流量序列，客觀地評價房地產開發投資項目的經濟效果或對不同投資方案進行經濟比較時，不僅要考慮支出和收入的數額，還必須考慮每筆現金流量發生的時間，以某一個相同的時點為基準，把不同時點上的支出和收入折算到同一個時點上，才能得出正確的結論。

　　在不同的時間付出或得到同樣數額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價值會隨時問發生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數額的資金更有價值。因為當前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當前的投資，也無法獲得相應的收益。

　　(1)隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現象叫資金增值。在市場經濟條件下，資金伴隨著生產與交換的進行不斷運動，生產與交換活動會給投資者帶來利潤，表現為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。

　　(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的補償。

　　資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤;②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償;③風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。

　　在技術經濟分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。實際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現方式，利率是資金時間價值的一種標志。

　　由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發生的現金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進行對比，才能符合客觀的實際情況。這種考慮了資金時間價值的經濟分析方法，提高了方案評價和選擇的科學性和可靠性。

　　2.利息與利率：

　　(一)利息

　　利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償。如果將一筆資金存銀行，這筆資金就稱為本金

　　(二)利率

　　利率是在單位時間(一個計息周期)內所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，一般以百分數表示。

　　(三)利率的決定和影響因素

　　1.古典學派的儲蓄投資決定理論

　　該理論的倡導者為馬歇爾，認為利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的。主要內容是：儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率則是資本的租用價格，若資本供大于求，資本使用者付給儲蓄者的報酬就低，反則反之。所以，資本供求即儲蓄與投資決定利率水平。

　　2.流動性偏好利率理論

　　該理論的倡導者是凱恩斯，認為利率不是由儲蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。

　　3.可貸資金利率理論

　　該理論認為，利率是由可貸資金的供求決定的。可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素構成，可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄三個要素構成。

　　4.IS-LM曲線模型的利率理論

　　該理論認為，利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的。

　　5.馬克思的利率決定理論

　　馬克思的利率決定論以剩余價值在不同的資本家之間分割為起點，認為利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價值。剩余價值表現為利潤，所以，利息量的多少取決于利潤總額，利率的高低取決于平均利潤率。由于利息只是利潤的一部分，平均利潤本身也就成為利息的最高界限。一般情況下，利率不會與平均利潤率恰巧相等，也不會超過平均利潤率。總之，利率的變化范圍在零與平均利潤率之間。

　　6.影響利率的其他因素

　　影響利率的其他因素包括經濟運行周期、通貨膨脹率及預期通貨膨脹率、借貸風險和國際利率水平等經濟因素，貨幣政策、財政政策和匯率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。

　　3.單利計息與復利計息：

　　利息的計算有單利計息和復利計息兩種。

　　(一)單利計息

　　單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計息時的利息計算公式為：

　　L=P×n×i

　　n個計息周期后的本利和為：

　　Fn=P(1+i×n)

　　我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。

　　(二)復利計息

　　復利計息，是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。

　　我國房地產開發貸款和住房抵押貸款等都是按復利計息的。由于復利計息比較符合資金在社會再生產過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復利計息。

　　復利計息還有間斷復利和連續復利之分。如果計息周期為一定的時間區間(如年、季、月等)，并按復利計息，稱為間斷復利;如果計息周期無限期縮短，稱為連續復利。從理論上講，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產和流通領域增值，因而應該采用連續復利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的問斷復利計息方式計算。

　　4.名義利率與實際利率：

　　(一)名義利率與實際利率的概念

　　在以上討論中，都是以年為計息周期的，但在實際經濟活動中，計息周期有年、季度、月、周、日等，也就是說，計息周期可以短于一年。這樣就出現了不同計息周期的利率換算問題。也就是說，當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率的區別

　　(二)名義利率與實際利率的關系式

　　設名義利率為r，若年初借款為P，在一年中計算利息m次，則每一計息周