2015年房地產估價師《理論與方法》考點房地產的價格和估價知識
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【摘要】為了幫助考生全面復習2015年房地產估價師《理論與方法》考試課程，系統掌握房地產估價師《理論與方法》考試教材的相關重點，環球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《理論與方法》考點房地產的價格和估價知識"，主要闡述了房地產的價格和估價知識的知識點，供大家參考，祝學習愉快!
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房地產的價格和估價知識
房地產之所以有價格，需要具備3個條件：①有用性;②稀缺性;③有效需求。
房地產價格的特征主要有：①房地產價格受區位的影響很大;②房地產價格實質是房地產權益的價格;③房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的價格;④房地產價格是在長期考慮下形成的;⑤房地產價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。
某宗房地產的區位是指該宗房地產的與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。除了其地理坐標位置，還包括他與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產的可及性，該宗房地產去往其他地方的便捷性，該宗房地產周圍環境、景觀。
最簡單和最常見的是用距離來衡量區位的好壞。
在經濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值。 使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關系或比例;通常用貨幣來衡量;(即：交換價值表現為一定數量的貨幣或其他商品)
沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。
某一房地產的投資價值，是指該房地產對于某個具體的投資者的經濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產所估計的價值或作出的評價。
市場價值，是指該房地產對于一個典型的投資者的經濟價值。 市場價值是客觀的、非個人的價值。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。
大于或等于該房地產的市場價值，是投資者投資行為或交易能夠實現的基本條件。
成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。
成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價格可分為：正常成交價格和非正常成交價格。
在賣方市場下，成交價格往往是偏高的;在買方市場下，成交價格往往是偏低的。
市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。市場價格是短期均衡價格。
理論價格是經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。理論價格是長期均衡價格。
原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本。是一項資產在當初購置時的價格或發生的支 出。原始價值是始終不變的。
帳面價值又稱帳面凈值、折余價值，是該資產的原始價值減去已計提會計折舊后的余額。帳面價值是隨著時間的推移而減少的。
從政府對價格管制或干預的程度來看，價格有：1、市場調節價;2、政府指導價;3、政府定價。
市場調節價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。(如：商品房出售價)
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