【摘要】2018年二級建造師《工程法規》考試要點：物權制度。二級建造師考試大家備考也有一段時間了，環球小編近日整理了些資料幫助大家備考。下面一起來學習吧。

　　二級建造師《建設工程法規及相關知識》考點：物權制度

　　1.3.7物權制度(1050P21)★★

　　1.3.7.1物權的概念和種類

　　物權：權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。

　　注意：以上物權分類方法的標準不同，因此，一物之上可能有多種不相互沖突的物權屬性

　　1.3.7.2抵押權(1051P21)

　　1、抵押權概念

　　債務人或者第三人(抵押人)不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人(抵押權人)有權以該財產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償的擔保方式。可以抵押的財產必須是可以流通的，我國土地所有權不能流通(建設用地使用權可以有條件流通)。

　　2、不動產抵押權

　　不動產的抵押權自登記時設立(注意抵押合同的生效與抵押權的成立是兩個不同的概念，即：抵押權=抵押合同+登記)，在建工程可以作為抵押物(注意根據司法解釋：施工單位的優先權優于抵押權人)。

　　3、動產(浮動)抵押

　　經當事人書面協議，債務人可以將現有、將有資產(生產設備、原材料、半成品、產品)打包抵押，屆抵押權行使時確定具體抵押財產(也稱浮動抵押)。

　　抵押權行使的時間：未能履行到期債務、被宣告破產或撤銷、約定情形出現、嚴重威脅債權的其他情況。

　　4、抵押權對第三人的效力

　　○1對買受人：抵押權不得對抗正常經營活動中，已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

　　○2對承租人：在先關系效力優先。

　　5、抵押權的放棄與順位變更

　　抵押權人放棄債務人自己的抵押財產的，其他擔保人在該財產范圍內免責，另有約定除外(體現主債務人的責任優先的公平原則和民事活動中意思自治原則);有多個抵押權人的，部分抵押權人與抵押人協議變更抵押數額或者順序，未經其他抵押權人的書面同意，不得對其產生不利影響。

　　例如：甲公司將其房產先后抵押給乙銀行擔保300萬元債務、丙銀行擔保300萬元債務、丁銀行擔保500萬元債務，后經甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序;到期后甲公司不能履行債務，房屋拍賣所得為600萬元，則乙丙丁三銀行各應得多少金額?(0/300/300)

　　6、抵押權的實現—條件：債務人未能履行所擔保債務或者發生約定條件

　　○1抵押權人與抵押人協議以抵押財產折價

　　○2抵押權人請求人民法院拍賣、變賣抵押財產

　　○3折價、變賣(沒有拍賣)應當參照市場價格

　　○4以建設用地使用權實現抵押權時，該土地上新增建筑物一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權人無權優先受償(先押地，后蓋樓，一起賣，分別算)

　　○5抵押權人應當在主債權訴訟時效期間內行使抵押權

　　7、其他債權人的撤銷權

　　如在6○1中，折價金額損害其他債權人的利益，其他債權人可以在知道或應當知道撤銷事由之日起一年內(除斥期間，不適用中斷、中止規定)請求法院撤銷該協議。

　　,如：甲公司將其房產先后抵押給乙銀行擔保300萬元債務、丙銀行擔保300萬元債務、

　　丁銀行擔保500萬元債務，后經甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序;到期后甲公司不能

　　履行債務，房屋拍賣所得為600萬元，則乙丙丁三銀行各應得多少金額?(0/300/300)

　　1.3.7.3質權(1052 P22)

　　1、質權概念：

　　質押是債務人或者第三人將其動產或者權利移交債權人占有，將該動產或者權利作為債權的擔保，分為動產質押和權利質押。了解質權人、出質人、質物、質權的含義。

　　動產質權自交付時設立，權利質權自交付(有憑證能交付的交付，如：提單、匯票等)或者登記(無憑證或者不能交付的，如：股票、專利權、商標權等)時設立。

　　2、質權人的權利和義務

　　3、出質人的權利

　　要求質權人及時行使質權。質權人怠于行使，○1可請求法院拍賣、變賣質物;○2造成損害，質權人承擔賠償責任。

　　1.3.7.4留置權(1053 P23)

　　1、留置的概念

　　債務人逾期履行，債權人可留置已經合法占有(應依據同一合同關系，企業間除外)，并有權折變拍優先受償。留置權人(留置別人的財產)、留置人(財產被留置)、留置物(留　　置財產)

　　2、留置權人的權利

　　○1收取孳息(先扣除收取孳息的費用)

　　○2留置權優于抵押權或質權

　　3、留置權的實現

　　沒有約定債務履行期的，應給予2個月以上的寬限期，鮮活宜腐物除外。折變價格參考市場價格。

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　　【真題】

　　(二級10-05)

　　根據《物權法》的相關規定，以建筑物抵押的。抵押權自( )時設立。

　　A.合同簽訂 B.備案 C.交付 D.登記

　　(二級10-08)

　　根據《物權法》的相關規定，不得抵押的財產是( )。

　　A.正在建造的航空器 B.土地所有權 C.生產原材料 D.荒地承包經營權

　　(二級09-04)

　　根據《物權法》規定，下例關于抵押權的表述中錯誤的是( )。

　　A.在建工程可以作為抵押物

　　B.即使抵押物財產出租早于抵押，該租賃關系也不得對抗已經登記的抵押物

　　C.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產

　　D.抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權

　　1.3.7.5與建設工程相關的用益物權——建設用地使用權(1055P25)★★

　　1、建設用地使用權

　　2、建設用地使用權人的權利和義務

　　【真題示例】

　　(二級09-64)

　　國有建設用地使用權的用益物權，可以采取( )方式設立。

　　A.出租 B.出讓 C.劃撥 D.抵押 E.轉讓

　　二級2010-05-D

　　二級2010-08-B我國土地所有權屬于國家或農村集體所有，兩種情況，參見《憲法》第十條

　　二級2009-04-B

　　二級2009-64-BC

　　1.3.7.6物權的設立、變更、轉讓和消滅(1054P24)★★★

　　1、不動產的物權變動—登記主義

　　我國是登記主義：即自登記時發生物權效力;注意：國有自然資源、法律另外規定(見3)除外。不動產物權=合同生效+完成登記

　　不動產登記對合同效力的影響：沒影響。合同生效根據《合同法》的規定，物權的生效

　　根據《物權法》的規定。不登記不影響合同的生效：房產商一房兩賣兩個合同都有效，過戶

　　登記給誰，誰獲得房屋產權。為防止這種情況，物權法同時規定了“預告登記”制度。

　　預告登記：簽訂不動產買賣合同后，當事人可向登記機構申請預告登記，登記后未經

　　權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。登記失效條件：債權消失(如：不買了)

　　或可以辦理不動產登記之日起3個月內未申請登記(能登記不登記)。

　　2、動產的物權變動——交付主義

　　動產物權變動我國采取的是交付主義。

　　例外規定：船舶、航空器、機動車(運輸工具)等未經登記，不得對抗善意第三人。即：

　　這些未經登記的動產物權非常脆弱。

　　例1：張三買走了李四的一只羊，約定第二天交付購羊款200元，當晚張三將羊以150

　　元價格轉賣給了不知情的王五，并攜款潛逃。張三賣羊時，羊的所有權為誰所有?李四是否

　　有權向王五返還該羊?李四的權利應向誰主張?

　　結論：沒收到錢的情況下，讓對方取走貨，貨款兩空的風險很大。

　　例2：張三將汽車賣給李四后未辦理車輛過戶手續(但是汽車物權已經因交付而歸屬李

　　四了)，某日張三向李四借開該車，并趁機將該車賣給了不知情的王五，并辦理了過戶手續

　　(車管所資料上的車主還是張三)。此時李四不能向王五主張對該車的動產所有權(即：不

　　能對抗善意第三人)。——注意：王五一定要是善意的，即不知情的。

　　3、物權變動的特殊變動規定

　　○1因法律文書、政府征收決定導致的物權變動，法律文書生效時物權變動，

　　○2因繼承或受遺贈取得物權，繼承或受遺贈發生時物權變動

　　○3因合法建造、拆除房屋等事實行為成就時取得或消滅物權(不需登記)

　　【真題示例】、

　　(二級10-74)

　　根據《物權法》的相關規定，將( )作為抵押物的，其抵押權自登記時設立。

　　A.交通運輸工程 B.正在施工的建筑物 C.生產設備、原材料

　　D.正在加工的工程模板 E.建設用地使用權

　　(二級09-05)

　　根據《物權法》規定，一般情況下動產物權的轉讓，自( )起發生效力。

　　A.買賣合同生效 B.轉移登記 C.交付 D.買方占有

　　(一級09-44)

　　甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向對方支付購

　　房款25%的違約金。但在交房前，甲又與丙簽訂合同，將該房屋賣給丙，并與丙辦理了過戶登記手續。則下列說法中錯誤的是( )27。

　　A. 若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請求法院或仲裁機構予以適當減少

　　B. 甲必須收回房屋并向乙方交付

　　C. 丙取得該房屋的所有權

　　D. 乙不能要求甲實際交付該房屋，但可以要求甲承擔違約責任

　　二級2010-74-BE

　　二級2009-05-C

　　一級2009-44-B，典型的一房二賣案例，兩個合同都有效，合同形成債權;誰辦理了登記，房子物權歸誰。

　　1.3.7.7物權的保護(1056P26)

　　保護途徑：和解、調解、仲裁、訴訟等

　　保護形式：1申請確權、2返還原物、3排除妨害或消除危險、4修理、重做、更換或恢

　　復原狀、5賠償損失等民事責任;

　　違法的還應承擔行政責任;犯罪的還應承擔刑事責任。

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