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　　問題：

　　居住區建筑面臨的問題及對策?

　　答疑：

　　1、三前三后的居住建設程序

　　提高居住環境質量，居住區建設要依據：先規劃、后建設;先地下、后地上;先交通建設，后住宅建設的“三先三后”程序。

　　先規劃，后建設

　　1.集中規劃新居住區

　　根據城市總體規劃和人均生活用地的增加，(環球網校二級建筑師頻道為您整理)人口將隨著市區功能的調整，逐步向城市外圍擴散和疏散。規劃布置住宅基地將主要集中于城市邊緣城郊結合部之間，并沿城市的四周延伸擴展，為集中有一定規模的居住園區創造了較為有利的條件。

　　2.超前做好居住區階段規劃

　　居住區規劃應遵循三個階段的規劃設計程序：第一個階段制定遠期(20年)居住基地發展布局規劃;第二階段制定中期(10年)居住地區結構規劃;第三階段制定近期(5年)居住區詳細規劃。根據居住區環境質量發展的需求，規劃設計由面到點，由遠而近，從粗到細地逐步深入

　　3.采用“無甲方”的規劃設計形式 居住區需要采用“無甲方”規劃設計形式，擺脫純經濟利益驅動的機制，由政府住宅建設管理部門在無委托單位(甲方)的情況下，進行總體規劃、詳細規劃的設計，并提出市政設施、建設工期及投資總額、公交線路、小區設計等方案，提交有關部門審核，規劃設計確定后再批項目，這樣才有可能提高居住區規劃設計水平。 城市規劃通過對所使用土地的審核、監督等，保證住宅建設與城市發展的整體利益統一，使住房建設真正成為塑造良好的城市形象和創造質量的居住環境的積極推動力。

　　4.加快相關專業規劃的制訂，提高居住區配套計劃地位

　　居住區規劃布局的發展方向應根據總體規劃確定，并應加快專業規劃，確保在居住區開發實施前具有水、電、煤、雨污水、道路及公共交通配套條件，并將居住區配套計劃納入國民經濟和社會發展計劃，引導和保障居住區建設。

　　1.2 先地下，后地上

　　居住區建設應執行市政基礎設施“先地下、后地上”，住宅建設相繼進行的綜合開發程序。征地后要先開發土地，即先進行供水、排水、電力、電信、煤氣等管線與道路建設，再進行地面住房及公共設施的建設。只有遵循統一實施基礎設施建設這個科學的開發程序，(環球網校二級建筑師頻道為您整理)才能掌握居住區開發建設的主動權，才能建設良好的住宅和居住環境。

　　1.3 先交通建設，后住宅建設

　　新的居住區離市中心較遠，人口規模大。如果住宅建成后再配備交通設施，必然造成需求與供應的脫節，嚴重影響居民的生產和生活的正常進行，因此必須超前進行交通建設。

　　2、三同步的建設管理原則

　　提高居住環境質量，還要遵循住宅與公建設施同步建設，住宅建設與環境建設同步，建設與管理同步的“三同步”原則。

　　2.1住宅與公建設施建設同步

　　商業、文教等公共設施必須和住宅同步配套建設，以便在住宅交付使用時，這些設施能同步使用，及時為人住的居民提供完善的服務。

　　2.2 住宅建設與環境建設同步

　　在進行住宅建設的同時，要注意環境的營造。一方面，要做好居住環境的硬件建設，要為住宅配備完善的附屬設施，優美的綠化系統，要對噪聲、污水、垃圾等進行統籌規劃和設施建設;另一方面，還要落實管理環境的責任人。居住區建設要有能促進居民交流聯誼的場所，以利密切鄰里關系，又有安逸、私密的環境。從而為居住區內的全體居民，包括老人、成年人、少年兒童、青年人提供適合他們各自特點的文化、體育、娛樂、休想的場所和設施。住宅綠化要有不同層次，與公共服務設施互相聯系，使住宅區內做到綠化、美化。

　　2.3 建設與管理同步

　　要提高居住環境質量，光建設還不夠，還必須在建設的同時搞好管理。一方面在建設過程中要注重規劃、設計、建筑材料和施工的管理，保障公建配套比例達到規劃標準，建設的住宅符合設計要求，施工質量符合標準;另一方面，要搞好建成區的物業管理，確保居民居住安全、方便、居住環境整潔、文明，并使有效使用年限延長，住宅實現保值增值。

　　3、三并重的建設方針

　　要改變目前的居住環境現狀，必須做到三個并重：數量與質量并重，功能開發與規模開發并重，建設與改革并重。

　　3.1 數量與質量并重

　　住宅是使用年限很長的社會商品，住宅和住宅區的功能和質量關系到人民的身心健康，影響到社會的秩序和安定。我國的住宅建設正從立足解困增加數量開始向注意居住環境質量轉化。要堅持數量與質量并重，改進規劃及設計標準，提高房屋功能使用的靈活性和適應性，創造宜人的空間環境，滿足居民的心理及生理需求。21世紀的住宅建設將從文化、技術、經濟、環境等諸多方面向全面提高質量的方向發展。

　　3.2 功能開發與規模開發并重

　　在居住區建設中，不僅應注意居住區內部的功能開發，做到居住區各類設施完備，配套齊全等，還要強調居住區的規模開發即居住區的布局要相對集中，形成一定的規模，有利于市政公用設施的配套，實現規模經濟效益。

　　3.3 建設與改革并重

　　從目前居住環境建設與管理存在的問題中，可以看出舊體制在很大程度上還影響著住宅建設的規模和居住環境質量的提高。要建設更多環境優美的住宅，(環球網校二級建筑師頻道為您整理)必須在住宅投資體制、供應體制上不斷進行改革，實現住宅的商品化和住宅供應的社會化，建立住宅建設資金的良性循環機制，才能確保住宅建設持續發展，住宅環境質量繼續提高，以滿足人們居住環境條件不斷改善的要求。

　　4、三制體系的完善

　　為保障“三先三后”、“三同時”、“三并重”的順利實施，還必須采取完善“三制”，發揮“三個積極性”等措施。

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　　4.1 理順體制

　　1.理順投資體制

　　主要是要明確政府、企業和個人在居住區建設中的投資責任。隨著住房的私有化，個人將成為住宅最主要的投資者，以國家和單位為主的住宅投資體制將發生變化;改變居住區大市政及公益性配套設施建設費用攤入住宅成本的不合理做法，明確這部分費用由政府承擔。

　　2.理順管理體制

　　(1)強化住宅發展局對住宅建設的綜合管理職能。進一步理順住宅發展局與各專業部門的關系，使住宅發展局承擔起住宅建設全過程管理的責任。

　　(2)理順物業管理企業與專業行政管理部門、街道辦事處和居委會的關系。做到各司其職、各負其責，實現物業管理與專業管理、社區管理的有機結合。

　　(3)探索社區建設管理新體制。根據“兩級政府、三級管理”的原則，進一步理順條塊管理體制。區政府有關職能部門的派出機構，按照社區行政管理的職能，原則上應與街道辦事處對應設置，接受街道和區政府有關職能部門的雙重領導。公安派出所負責街道區域的社會治安綜合治理;工商所、稅務所應指定人員參加街道社區管理機構，共同參與社區管理;區政府建設管理部門應將環衛清掃、綠化養護、房屋維修、物業管理、路政維護等作業行為同行政管理職能分開，行政管理職能由區政府職能部門行使，部分監督檢查職能委托街道協助管理;經營性的作業行為由企業承擔。街道辦事處設立市政管理、社會發展、社會治安綜合治理等委員會，具體負責社區管理、精神文明建設、社區服務、社會治安等工作。

　　4.2 改革機制

　　1.引進競爭機制

　　在居住區環境建設與管理的全過程中，引進競爭機制，打破行業壟斷，提高居住區建設與管理水平。

　　2.采用激勵機制

　　在居住環境的建設和管理過程中，引進激勵機制。(環球網校二級建筑師頻道為您整理)開展設計方案、施工質量、物業管理、社區管理及文明居民等評優活動鼓勵多方參與，發揮大家的積極性，從而提高居住環境與管理的水平，保持較高的居住環境質量。

　　3.強化監督機制

　　一方面，健全居住環境建設的監理機制，實行全過程的監督管理，優化居住環境硬件建設。如針對住宅質量通病，全面推行住宅監理，以提高住宅質量;另一方面，完善業主委員監督機制，使其充分發揮業主管理的監督管理職能，真正體現業主自治，促進“服務第一，住戶至上”的物業管理機制的建立，促進實行物業管理的經營性收入補貼服務性支出的經營機制的實現，保證物業管理水平的提高。

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