城鄉規劃師|農用地轉為建設用地如何審批?
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農用地轉為建設用地如何審批?
《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)要求，自然資源部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求，其中涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續后，核發鄉村建設規劃許可證。
農用地轉用是土地用途管制制度的關鍵環節，是控制農用地轉為建設用地的重要措施。新《土地管理法》對農用地轉用制度進行了重新設計，更加強調對耕地特別是永久基本農田的保護。新《土地管理法》第四條明確，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。農用地轉用的制度作為我國土地管理的基本措施將長期貫徹下去。
什么是農用地轉用制度?
農用地轉用制度又稱農用地轉為建設用地制度，是指將農用地按照土地利用總體規劃和國家規定的批準權限報批后轉變為建設用地的行為。這一制度是市場經濟國家在控制建設用地增長、保護農用地尤其是耕地方面普遍采用的手段。在世界各國和各地區，這一制度的名稱不盡相同，有的稱為“土地規劃許可”，有的稱為“建筑用地許可”，還有叫“非都市土地使用管制”。
1998年《土地管理法》修訂時增設了農用地轉用制度。根據法律規定，農用地轉用應按照法定程序批準，未經批準擅自占用農用地進行非農業建設的屬于違法占地行為，達到法定犯罪面積的還要追究破壞農用地罪的刑事責任。
農用地轉用制度的特點有哪些?
①農用地轉為建設用地，必須經過依法審批，否則就是非法占用土地;這種農用地轉用審批是國家控制土地利用的一種制度相當于行政許可，是保護農用地的必要手段。
②農用地轉用的審批權集中于國務院和省級人民政府，但省級人民政府可以依法作一定的授權，這種授權是與土地利用總體規劃的授權審批相一致，只限于鄉村一級的規劃。
③農用地的轉用要以土地利用總體規劃為依據。
農用地轉為建設用地如何審批?
2019年《土地管理法》修改中合理劃分和調整了中央和地方在農用地轉為建設用地方面的審批權限，其中一條重要原則就是按照是否占用永久基本農田來劃分國務院和省級政府的審批權限。
《土地管理法》第四十四條明確規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。
農用地轉為建設用地審批的主要依據是什么?
決定農用地能否轉為建設用地的依據主要有三個方面：
一是土地利用總體規劃，如果符合土地利用總體規劃確定的用途，即在建設用地區范圍內，可以轉為建設用地，否則將不得轉為建設用地;
二是土地利用年度計劃，政府批準農用地轉用必須在土地利用年度計劃控制指標范圍之內，不得超計劃批準農用地轉用;
三是建設用地供應政策。國家通過制定建設用地的供應政策，控制建設用地總量，防止大量占用農用地，以及優化投資結構，防止重復建設，促進國民經濟的協調發展。
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