城鄉規劃師|【解讀新政!】全國22城市住宅土地供應1年不超3次!!!
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今天，一份文件顯示：2021年，全國22個重點城市實現住宅用地“兩集中”，發布住宅用地公告不能超過三次。
網傳22城名單包括北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
住宅用地“兩集中”指：一是集中發布出讓公告，二是集中組織出讓活動。原則上全年不超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡。
隨后，青島、天津、鄭州等城市陸續發布通知及文件，印證了該消息的真實性。
此外，集中供地政策強調了22個城市的落實，也強調了住宅用地領域的改革，實際上有助于真正減少土地哄搶，促進各地土地交易市場平穩，本質上也是“穩地價、穩房價、穩預期”的重要體現。
2月24日，青島市自然資源和規劃局官網發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》的通知。《通知》顯示，2月24日，青島市自然資源和規劃局副局長潘奇主持召開青島全市住宅用地調控工作部署會議，會議傳達學習了上級部門關于住宅用地供應工作的最新要求，并對2021年全市住宅用地供應工作進行了部署。其中提到，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。
2月23日，鄭州市自然資源和規劃局發布文件《關于統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》，2月23日起，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。
2月23日，天津市自然資源和規劃局發布《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統一發布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地出讓公告。
大家都很關心最新出爐的「一年只賣三次」新政，會有什么樣的連鎖影響。
先說結論。一，要看未來的細則;二，影響很大很深遠。三，對開發商的能力挑戰極大。
我們來拆解下這幾個結論。
那么，要理解這個新政的影響，就要從開發商拿地的方式來推演。
一般開發商拿地，通常前期要勾兌一下，跟蹤一到兩塊地，然后準備拿地。在資本準備上，自有資金出20%到30%，剩下就是過橋資金，基金或者資管做夾層融資。
不管在哪里拿地，你不可能一分錢自有資金都不出。
那么問題來了，現在全國熱點城市同周期推地，你怎么辦?
我們假設2月份一個地產集團賬上現金流有30億元，按加杠桿五倍，1:4計算。自有資金20%，配資80%，那么也就是能融資120億元。
全國熱點城市，三月同時推地，你怎么選?
傳統地產公司拿地，就是靠時間錯位來打時間差。這個月賬上有錢就拿地，下個月賬上沒錢就不拿地。
然而，現在一年三次出讓，一次可能推出多個地塊，可能你跟蹤了好幾塊地，最終只能選一塊。原因很簡單，因為集團就這么多錢。
之前很多大型地產集團的資金都是滾動模式。這個月拿地，高周轉，把錢周轉出來，然后下個月去拿地。
現在你周轉出來后又能怎樣?公開市場一年最多三次出讓。你這個錢干嘛去呢?這個時候，就會出現明顯的資金和土地的錯位。
因此，這個土地新政對開發商的第一個挑戰就在這里出現了：開發商需要很強的現金流管理能力，你必須要確保，當主要城市集中推地的時候，你的掌上有錢。
我大膽預測一下，開發商的開工銷售計劃都要進行調整。假如三月要拍地，你就要在二月份大賣促銷回款，否則賬上沒錢。與此同時，你的供貨節奏，也要隨之變化。
第二個挑戰是，考驗開發商的融資能力，你能否在拿地的時候創新加杠桿。
我猜想，未來會出現很多開發商聯合拿地，在熱點的城市，開發商聯合體會進一步涌現。
聯合拿地，相當于減少自有資本投入，互相分擔成本，好處是，多處下注，多拿幾塊地。
第三個挑戰是，開發商對市場和城市的研判要更加強化。
你這筆錢投資了華東，可能就錯過了大灣區。你投資了北京，可能成都的土地機會再好，你也只能眼饞。
如果你手里就100億元，22個城市一起出地。你投資哪個?你的投資部門要看多少個項目，內部審批能忙的過來的么?
這就是第四個后果：投資團隊可能會壓力山大。
投資前期部門會出現階段性瘋狂狀態。之前開發商拿地并不是這樣邏輯，一般開發商每個月都有項目跟進，所以總部和區域都能忙的過來。研判完才會形成集團投資決策意見。
但是現在22個城市，每個城市三月都放出20塊土地，合計440個項目。開發商的總部如何審查研判?總裁一天研究十個項目，也要44天。這還沒有考慮到，可能同一天推出多個城市的土地。
于是，第五個后果出現了：開發商基于以上的挑戰，犯錯的概率比以往大大增加，由于買地是開發商最重要的決策，一個地塊買的不對，就可能讓公司蒙受巨大損失，因此，新政后，地產公司的決策風險也迅速攀升。
第六個后果是，集中賣地，八個月后，會帶來集中上市。
這樣全國主要城市的階段性脈沖供地，會導致項目面市時候供應量激增，同一個市場短期內會有待售項目的集中上市，開發商的市場踩踏一觸即發，越來越多的項目總與城市總會陷入囚徒困境。
很多市場營銷玩法也可能玩不下去了。比如，以前東部很多城市的土地供應，都是玩饑餓營銷，拉長線供地，一個月放一塊。這樣很多項目上市的時候，無競品，熱銷，新房市場節節高。
但是，現在三次集中供地，開發商普遍著急回款。那么供應節點就會出現大量供應，你的新房如何宣傳稀缺?
當然政府可能有智慧，比如在同一時間的不同區域供地，來對沖這種可能性。但是，不可避免的是，集中賣地一定會讓同期供應量驟然增多。
第七個后果，這種模式徹底封死了黑馬公司的可能。
之前黑馬的路徑就是高杠桿，快周轉，小股操盤，迅速滾大規模，不斷回款，不斷融資拿地。現在你有錢了，卻沒有生產資料了。這就對于地產企業精細化運營提出了非常高的要求。
接下來，很多開發商可能要開始調整戰場，或者增加二手土地并購，不在公開市場玩了，有錢沒地，那就去找二手土地。二手土地的價格可能會上漲。
開發商還有一種選擇就是，轉移陣地，不在22個城市玩了。接受下沉市場，增加對下沉市場的投資力度。
寫到這里，也有朋友關心，這次「一年只賣三次」新政，會不會導致，優質的土地，大家都集中籌碼去搶，導致它的溢價率上去，讓政策失去了初心?
我的看法是，不低估政府的智慧。政府的調控手段有很多，土地限價也可以搭配著使用，現在還沒有哪個城市敢大張旗鼓地廢除限價。如果你還是不顧一切地搶優質的籌碼，大家既然都這么想，你搶到了，利潤率也會變得很低。
中國樓市之所以被認為是政策市，跟兩件東西有關：土地與錢。這兩樣東西，都被嚴格管控在政府手里。因此，對地產行業與地產股的任何未來想象，都不能、也不應該跳出這個天花板。
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