租賃合同

　　(一)租賃合同的一般規(guī)定

　　1、租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

　　2、不定期租賃

　　(1)租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　提示：對于不定期租賃，“雙方當事人”均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　3、維修義務

　　在租賃合同中，出租人應當履行租賃物的維修義務;

　　4、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　【例題】甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的?(　)

　　A、甲有權要求解除與乙的租賃合同 B、甲有權要求乙賠償墻面損壞造成的損失

　　C、甲有權要求丙搬出房屋D、甲有權要求丙支付租金

　　答案：ABC

　　解析：(1)承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，A正確;(2)承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。據(jù)此可知，即便是在承租人同意轉租的情況下，第三人對租賃物造成損失的，承租人承擔賠償責任，B正確;(3)甲沒有同意乙轉租給丙，且甲、丙之間也沒有任何租賃協(xié)議，甲是房屋的所有人，甲有權要求丙搬出房屋，C正確;(4)本題中，甲丙之間沒有租賃協(xié)議，甲無權要求丙支付租金，D錯誤。

　　5、租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

　　6、買賣不破租賃(重點)

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　提示：所有的所有權讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權利。

　　解釋：只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權。

　　提示：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

　　房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　【例題】甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋，二人將房屋出租給丙。現(xiàn)甲欲轉讓自己的份額。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列各項中，正確的是( )。

　　A、乙、丙都有優(yōu)先購買權，乙的優(yōu)先購買權優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權

　　B、乙、丙都有優(yōu)先購買權，丙的優(yōu)先購買權優(yōu)先于乙的優(yōu)先購買權

　　C、丙有優(yōu)先購買權，乙無優(yōu)先購買權

　　D、乙有優(yōu)先購買權，丙無優(yōu)先購買權

　　答案：A

　　解析：(1)根據(jù)《物權法》的規(guī)定，按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人(乙)在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利;(2)根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人(丙)享有在同等條件下優(yōu)先購買的權利;(3)乙的優(yōu)先購買權是基于按份共有關系(物權)，丙的優(yōu)先購買權是基于租賃合同(債權)，根據(jù)物權優(yōu)先于債權的原理，乙的優(yōu)先購買權優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權。

　　7、租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　(二)房租租賃合同(重點)

　　房租租賃合同，是指以不動產(chǎn)房屋為租賃標的物的租賃合同。作為一種特殊租賃合同，除了要遵守一般租賃合同的規(guī)定以外，還要注意以下問題：

　　1、房租租賃的無效與處理

　　房屋租賃合同存在下列情形時，合同無效：

　　(1)出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　提示：但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　(2)出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　提示：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。但當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　2、房屋租賃中同住人的權利

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

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