1、出賣人應當按照約定的期限交付標的物。標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同“生效的時間為交付”時間。

　　2、轉移標的物所有權

　　(1)買賣合同標的物的所有權自標的物“交付時”轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的(所有權保留條款)除外。

　　提示：當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人，即訂立所有權保留條款。

　　相關知識點：(1)標的物的“所有權”自交付時起轉移;(2)標的物“毀損、滅失的風險”，交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔;(3)標的物在交付之前產生的“孳息”歸出賣人所有，交付之后產生的“?息”歸買受人所有。

　　(2)出賣具有知識產權的計算機軟件等標的物的，但法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬于買受人。

　　【例題】2009年5月12日，甲因農忙借用鄰居乙的一頭耕牛耕地三天。5月14日，甲、乙兩人又以2 500元價格達成購買該耕牛的買賣合同，雙方約定甲應在5月31日前付清價款。5月14日晚，當地爆發泥石流，導致耕牛滅失。根據合同法律制度的有關規定，下列表述中，正確的有( )。(2009年新制度)

　　A、甲在5月12日取得耕牛的所有權B、甲在5月14日取得耕牛的所有權

　　C、耕牛滅失的損失由甲承擔 D、耕牛滅失的損失由乙承擔

　　答案：BC

　　解析：標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。本題中，買賣合同生效時，標的物的交付完成，此時風險轉移、所有權轉移。

　　3、標的物的風險負擔(重點)

　　(1)一般情況下，標的物毀損、滅失的風險，自標的物“交付時”轉移;

　　解釋：但標的物的所有權轉移和風險的承擔可能不一致，因此所有權轉移與否不是確定風險轉移的標準。

　　(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自“違反約定之日”起承擔標的物毀損、滅失的風險;

　　(3)出賣人出賣交由承運人運輸的“在途標的物”，毀損、滅失的風險自“合同成立之日”起由買受人承擔。

　　(4)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給“第一承運人”，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

　　4、檢驗期間

　　(1)當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。

　　(2)當事人沒有約定檢驗期間的，買受人在合理期限內未通知或者自標的物收到之日起2年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定。

　　5、買賣合同的特別解除規則

　　標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值明顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。

　　6、分期付款合同

　　分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同，出賣人解除合同的，雙方應互相返還財產，出賣人可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

　　【例題】趙某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價款20萬元，約定分10次付清，每次兩萬元，每月的第一天支付。趙某按期支付六次共計12萬元后，因該款汽車大幅降價，趙某遂停止付款。下列哪些表述是正確的?(　)

　　A、汽車銷售公司有權要求趙某一次性付清余下的八萬元價款

　　B、汽車銷售公司有權通知趙某解除合同

　　C、汽車銷售公司有權收回汽車，并且收取趙某汽車使用費

　　D、汽車銷售公司有權收回汽車，但不退還趙某已經支付的12萬元價款

　　答案：ABC

　　解析：(1)分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。本案中，趙某與汽車銷售公司之間簽訂的是分期付款的買賣合同，趙某在支付12萬合同價款后拒絕支付，未支付貨款8萬，達到了全部價款的五分之二，超過了法定的五分之一的界限。出賣人即汽車銷售公司有權要求趙某一次性支付剩余8萬元的價款或解除合同，因此AB項正確;(2)出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。據此可知，如果汽車銷售公司選擇解除合同的話，汽車銷售公司有權收回汽車，返還趙某已經支付的12萬元價款，同時要求曾某支付汽車使用費，因此C項正確，D項錯誤。

　　7、試用買賣

　　(1)試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買;

　　(2)買受人已無保留地支付部分或者全部價款的，視為購買;

　　(3)買受人對標的物進行試用以外的行為(如出租、出售)，視為同意購買。

　　8、招標投標

　　(1)招標公告屬于要約邀請;投標人投標屬于要約;招標人定標屬于承諾。

　　(2)中標人在接到中標通知后，在指定的期間、地點與招標人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。

　　9、商品房買賣合同(重點)

　　(1)銷售廣告的性質認定

　　①有關商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力;②就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約;該內容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，承擔違約責任。

　　(2)商品房預售合同的效力

　?、俪鲑u人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。

　?、谏唐贩款A售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

　　(3)被拆遷人的優先權

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式設立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

　　(4)商品房買賣中法定解除權;商品房買賣合同中解除權行使的情形包括：

　　①因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格;②因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;③房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;④出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;⑤約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

　　(5)懲罰性賠償金;在下列情形下，由于出賣人的行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　　①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;③故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;④故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;⑤故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　(6)商品房買賣合同與貸款合同的效力關系

　?、儋J款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。

　?、谏唐贩抠I賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保人和買受人。

　　【例題1】某房地產開發公司在銷售中被查出大量欺詐消費者的事實。下列哪些情形中，買受人可以請求該公司返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求該公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?(　)

　　A、該公司故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實

　　B、該公司故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實

　　C、該公司故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實

　　D、該公司故意隱瞞所售房屋存在嚴重質量問題的事實

　　答案：ABC

　　解析：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實; ABC正確。

　　【例題2】喜好網球和游泳的趙某從宏大公司購買某小區商品房一套，交房時發現購房時宏大公司售樓部所展示的該小區模型中的網球場和游泳池并不存在。經查，該小區設計中并無網球場和游泳池。下列哪些選項是正確的?

　　A、趙某有權要求退房

　　B、趙某如要求退房，有權請求宏大公司承擔締約過錯責任

　　C、趙某如要求退房，有權請求宏大公司雙倍返還購房款

　　D、趙某如不要求退房，有權請求宏大公司承擔違約責任

　　答案：ABD

　　解析：根據《商品房買賣合同解釋》規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。