投資性房地產的核算可以采用成本模式和公允價值模式分別進行核算，具體分析如下。

　　(一)采用成本模式核算投資性房地產

　　采用成本模式核算投資性房地產，可以分為初始計量、后續計量和處置三個步驟：

　　1.投資性房地產的初始計量

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。不同來源的房地產其成本構成不同：

　　(1)外購的投資性房地產

　　對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　2.采用成本模式下的后續計量

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　在成本模式下，應當比照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　3.處置投資性房地產

　　企業出售投資性房地產應當將取得的收入計入其他業務收入，投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本，發生的應交營業稅計入營業稅金及附加。

　　(二)采用公允價值模式核算投資性房地產

　　采用公允價值模式核算投資性房地產，也可以分為初始計量、后續計量和處置三個步驟：

　　1.采用公允價值模式下的初始計量

　　(1)采用公允價值模式的前提條件

　　企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。在極少數情況下，已經采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業，有證據表明某項房地產在完成建造活動后首次轉為投資性房地產時，該投資性房地產的公允價值不能持續可靠取得的，應對該投資性房地產采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值。

　　采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

　　①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產所在的城區。

　　②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

　　(2)采用公允價值模式下初始計量的賬務處理

　　外購和自建的投資性房地產在初始計量時，采用公允價值模式與成本模式入賬價值的確定方法相同，不同點在于應設置“成本”明細科目，以便區分“公允價值變動”。

　　2.采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

　　企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷;在資產負債表日投資性房地產應當以公允價值計量，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

　　3.投資性房地產的處置

　　出售采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應將出售收入計入其他業務收入，將投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本;同時將原計入“公允價值變動損益”和“資本公積――其他資本公積”的金額轉入其他業務成本，目的是調整到投資性房地產的原始成本。

　　具體賬務處理是：按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產――成本”科目，按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產――公允價值變動”科目。同時結轉投資性房地產累計公允價值變動，若存在原轉換計入資本公積的金額，也一并結轉。

　　(三)投資性房地產后續計量模式的變更

　　1.企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(盈余公積、未分配利潤)。具體處理過程可在會計政策章掌握。

　　2.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　(四)房地產用途的轉換

　　1.成本模式下用途轉換

　　(1)自用轉為出租

　　①自用房地產轉換為投資性房地產

　　企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　轉換日是指房地產的用途發生改變、狀態相應發生改變的日期。轉換目的確定標準主要包括：

　　a.投資性房地產開始自用，轉換日是指房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　b.投資性房地產轉換為存貨，轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或權力機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。

　　c.作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日通常為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

　　d.自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日是指企業停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理且管理當局作出房地產轉換決議的日期。

　　企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按照固定資產、無形資產的賬面價值轉為投資性房地產的賬面價值。(簡稱賬面價值――賬面價值)

　　2.公允價值模式下用途轉換

　　(1)自用轉為出租

　　房地產開發商將開發的商品房出租或企業將自用的建筑物、土地使用權出租，應按轉換日的資產的公允價值作為投資性房地產的入賬價值，公允價值與原賬面價值之間的差額，如果公允價值大于賬面價值，其差額計入“資本公積――其他資本公積”;如果公允價值小于賬面價值，其差額計入“公允價值變動損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業通過轉換用途來調增利潤。(簡稱賬面價值――公允價值)

　　(2)出租轉為自用

　　企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。(簡稱賬面價值――公允價值)

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